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SC運営の効率化について [売上管理]

ショッピングセンター運営において、テナント売上管理業務~賃料請求業務まで一連した業務がある。
一連した業務とは、
①テナントの日々の売上を確認チェックし月ごとに集計
②月次集計された売上により売上歩合賃料を算出
③固定家賃、上記の歩合家賃と共益費、電気料金、その他諸経費を月次または半月ごとに請求するものである。

■売上管理業務のコスト

テナント数が多い場合には、日々のテナント売上報告のチェック確認業務は毎日の定型業務であるため、業務処理の人件費に固定的なコストがかかっている。

■売上情報の重要性

テナント売上は歩合賃料を算出するためであるが、テナントとSCの状態を把握するための情報源でもあり、運営するデベロッパー側として必要不可欠な最重要な情報である。

■売上管理の業務体制

このような業務を多くのデベロッパーはヘッドの社員を置き、パート社員でこの業務をこなしている。
デベロッパーの方針、組織形態によるが、売上管理から家賃請求までの一連した業務を一括して、外部会社に業務委託している場合もある。

■売上管理業務委託の功罪

売上管理業務から家賃請求業務までの一連の業務効率化とコスト削減を目的とする場合には、現行業務をそのまま外部会社に業務委託することは、単に社内人件費から業務委託費にコストが移動しただけであり、逆に高くつく結果に陥ることもある。
メリットは、社員・パート社員の退職に関しての募集、教育の人的管理業務が軽減化することであるが、その代償に、日常の定型的業務の管理知識・ノウハウの蓄積が希薄になり、SC運営の環境変化があった場合には的確な判断と対応が出来なくなる可能性がある。

■売上管理業務の省力化とコスト削減方法

売上管理業務の省力化・標準化そしてコスト削減を実現する場合には
売上管理業務から家賃請求までの一連の業務を作業レベルまで明確にして、2重作業はないか、無駄な作業はないかまで見極めて業務をクリーンな状態にしてからコンピュータシステムの見直し又は新規に導入することが現実的な目的達成方法である。
人的な面では、毎日の繰り返し作業(売上チェック作業など)と家賃請求業務に分けて行うことにより、人員数の集約化が可能となる。(人員数の集約化=人件費コストの削減化)
例えば、毎日の繰り返し業務は、作業ボリュームが2名で朝10:00~午後2:00で終了する場合なら、その時間帯を業務委託又はパート社員の雇用で賄えることになる。
月単位又は半月単位の家賃請求精算業務は、経理計数管理に精通した社員が担当できることとなり、業務効率化・標準化からコスト削減までを実現できるのではないだろうか。


■SCWAREテナント管理システムについて

SCキューブ株式会社のSCWAREテナント管理システムは、導入前の業務省力化から、コスト削減までのコンサルテーションを行いながらローコストを実現するシステムの導入までを行っていることを最後に付け加えたい。


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ショッピングセンターのパッケージシステムとオリジナル開発型システムの違い [情報システム]

導入方針として、ショッピングセンターシステムは個別的なオリジナルのオーダーメイドのシステムとするのか又はパッケージシステムがあればそれを導入していくかの選択的な方針が必要である。

オーダーメイドは、相当額の開発費を見ておかなければならないし、オーダーメイドであるからと言って優れたシステムと定義づけることは難しい。
システムでなんでも、便利にボタンひとつ押せば業務が完了するという考え方でシステム設計をし開発したとしても、元となる業務がすべて予定通りに動いていればうまくいく。
しかし、元となる業務と情報は常に変化していくのでイレギュラー要素が発生すると収拾がつかなくなる。
オーダーメイドで開発する与件は、自社の運営業務はパッケージでは対応できないことを前提とすべきである。

パッケージシステムは、ある程度の導入実績があれば基本的なロジックについての信頼性は高いが、パッケージであるからこそ、現行の業務運用をパッケージにあわせていく必要がある。
パッケージのカスタマイズは必要最低限に限ることが、パッケージシステムの利点が生かせるのである。

パッケージシステムは従来のサーバーセットでの設置導入型とインターネット回線を利用したクラウド型の2種類である。

よく聞かれるのは、クラウド型の導入で、サーバーセット型と同じサービスを期待されることである。
たとえば、サーバーセット型であればPC及び端末も一緒にメーカーから納入される。
サーバー・PC・端末の故障の一連メーカーは対応する。
初期導入費用・ランニングコストも相応の価格である。

クラウド型は、サーバー類の導入はない。
PCは、既存のユーザーのPCになり、クレジット端末は別途にクレジット会社から提供される。
従って、クレジット端末は端末のメーカー保守、売上管理システムはクラウド提供会社の保守である。システムの分業であり複合でもある。
こちらは初期コスト、ランニングコストともに、サーバーセット導入型より格段に低くなる。
日常の使い勝手と対応は予め定められていることからスピーディである。
ただし、すべてサーバー類はユーザーに設置していないためすべて遠隔対応となるがその分対応は早い。
クレジット端末は、故障した場合にはセンドバック方式で対応される。
修理中は予備機を利用する。

クラウド型システムを利用する場合は従来のメーカーに連絡するのではなく、それぞれのシステム提供会社が対応することを認識しておく必要がある。

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SC運営の根幹とは [SCの運営管理]

SC運営を小売業的な発想(商品、売り場的な考え)で考えることは、SCの発展を目指すには不足であり、方向違いである。

SC運営の基本的な業務要素は
①地域連携 ②テナント連携 ③来店客対応 ④防災・清掃・設備管理であると言っても過言ではない。

①地域連携
行政機関、消防・警察との連絡体制が出来ているか

②テナント連携
SC運営方針と実行についてテナント協力が得られる体制ができているか

③来店客対応
来店顧客の安全・居心地の良さについて常にチェックする体制が出来ているか

④防災・清掃・駐車場・設備管理
委託会社に対して、SCの運営方針を浸透させているか

この4つの業務は密接に関連している
例えば防災・防犯をテーマとした場合は、テナント・来店顧客・防災センターそして消防・警察まで関係する。
理想的には一つの部門で包括管理することが望ましい。

SCの命題は売上をあげて、テナントからの賃料収入を獲得していかなければSCとして成り立たないことから、テナントリーシング・販促業務・小売り販売方法だけに傾注しがちである。

植物に例えれば、根の生育なくして果実又は花を期待することと同じである。
根がなければたちまち枯れてしまう。

SC運営の基幹業務としてしっかりとした体制をつくり、育てることが必要である。

また、時代の変革を十分に意識し常にSC運営を見直していくことも付け加えたい。

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ショッピングセンターシステム導入時の考え方 [情報システム]

SCキューブはショッピングセンター(商業施設)専門のシステム会社である。
主に、クラウド型でショッピングセンターの売上管理から精算系のシステムを提供している。
シヨッピングセンター テナント管理システムはどこのシステムでも同じということをよく耳にする。

■ プロセスが重要

単に必要なアウトプットが出ればよいということであれば同じかもしれない。
しかしシステムは、結果を導くまでのプロセスが重要である。
プロセスこそ業務をより効率的に行うために重要視すべきことである。

SCキューブは提案・見積段階から、ご検討されているお客様とシステムではなく現在行われている業務そのもののお話からさせていただく。


■ シンプルで最大効果を狙う

あるお客様は、単に今やっている業務をコンピュータにのせてくれればいいんだという。
しかし、SCキューブはシステムを提供することではなく、システムを通じてお客様への利便性と費用対効果を提供することに重点をおいているのである。

したがって、お客様のお話を聞きその業務のもつ目的を明確にし、できるだけ無駄を省く方法を提案している。


■ 業務の非効率になる要因


システム会社は発注側から、単純に言われたことをそのままシステムに乗せていく傾向がある。
そのため導入後に業務とシステムの乖離が発生し、システムのために業務負担が増大するようなことがおこるのである。


■ システムの見直しは業務の見直し


システム導入提案は、業務を見直す絶好のチャンスでもあり、お客様とSCキューブも納得した仕組みを作っていくことと考えている。



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SCデベロッパー経営組織の二面性 [SCの運営管理]

SCデベロッパーの組織は一般企業と異なった体系を持っている。
なぜなら、デベロッパー自身の企業として必要な組織(総務・人事・経理・広報宣伝企画など)とSCを運営するための組織(テナント営業管理・販促・施設設備・売上管理など)の2つの組織体系が存在するからである。

しかし、デベロッパーの規模・経営方針と成り立ちにより、2体系の組織での業務分担が明確にならない場合がある。
例えば、規模が小さく、運営管理するSCが一つの場合にはテナントの売上管理業務は経理業務のなかに吸収する場合があったり、規模が大きくなるとSC運営組織の中にも企画開発部門やテナント従業員のための福利厚生・教育を行う部門が存在する。
最も組織上の判断に迷うことは、SCが立地する地域にに対する渉外業務である。
一般企業であれば総務部門が担当するがSC運営上での業務とするのか、デベロッパー企業として対応する業務なのかについてはデベロッパーとしての方針・姿勢の問題であり、
SCデベロッパー組織形成の選択肢が多岐にわたることから、業務の流れ・権限責任などの組織化については難易度の高い経営判断が要求される。

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商業施設専業デベロッパーの経営情報 [情報システム]

昨今の企業情報システムの仕事は、経営情報という視点ではなく、残念ながら情報セキュリティに重点が置かれてしまっている。
情報セキュリティ業務にたいして決して否定するものではないが、本来の情報システム業務は企業経営において、いかに効率よく且つ又正確に経営情報が流れ処理できるかを念頭に置かなければならない業務である。

ショッピングセンターを経営するデベロッパーの経営情報は、他業種企業と比較すると特殊な形態が形成される。

商業施設デベロッパーの情報の流れを図に表してみた。
図をクリックで大きな画像になります。

専業デベロッパー情報システム機能00.jpg


商業施設専業デベロッパーの経営管理を“資産運用”と“SC運営”に分類することができる。
商業施設専業デベロッパーの経営は一般的な不動産賃貸経営と異なることはSC運営と密着した点にある。
入居する商業テナントの営業管理、来店される顧客へのサービスなども意識した企業会計であり、資産管理、SC運営コスト管理は、賃料の原価管理に連結される。

デベロッパー経営の情報システムは、図のように各個別にバラバラに存在するのではなく全体のシステムとして連結統合されていることが必要である。

情報システム業務は会社全体の業務を俯瞰して情報の流れとを常に把握しておくことが要求される。




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ショッピングセンターシステムによるクォリティ向上策 [情報システム]

ショッピングセンターシステムは次の二つの機能が必要である。

1.ショッピングセンターのシステムは、入居するテナントとの売上、預かり金、クレジット、賃料、その他諸経費を請求精算するシステム。

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請求精算を行うシステムであるので正確であり入力ミス、更新忘れによる請求モレなどをサポートし事務処理を効率化するシステムでなければならない。

2.日常のショッピングセンター運営を効率的にクオリティを高めるためのシステム。

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ディベロッパー又は管理会社とテナント間のリレーションツールであり、日常発生する落し物、クレーム、テナントからの各種申請などを処理するシステムであり、デベロッパー・管理会社とテナントが水平連携して日常運営のクオリティ向上をおこなうものである。

上記の1,2のデータ活用も有効である。

1.に関してはテナントの売上動向把握分析、賃料分析・デベロッパーの収入分析
2.に関してはクレームの分析とその対策、施設のハード面の保守・補修履歴管理による効率的な安全管理の利用などがあげられる。

これからの、ショッピングセンター運営については上記1,2にシステムを現場実務で活用していくことが、SC運営の一体感の醸成という意味で有効策である。

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SCの劣化について [SCの運営管理]

ショッピングセンターはOPENした時から劣化がはじまるとよく言われる。
これに関しては、YESでもありNOでもある。
はたして、OPEN時点でSCのMDや運営は最高のものかと考えるとNOと言わざるをえない。
建物、設備などのハード面では確かに老朽化は進みYESである。
SCは10年、20年経過してもいつも新鮮なSCであり続けるには日々の運営管理が重要である。

松下幸之助の言葉はSC運営にも当てはまり、筆者の好きな言葉でもある。

よく「我々が半世紀を越えて発展してきたのは常に今のままでよいかと問い続けた"日に新た"の精神があったからだ」

万物は変わり続けるもの。今日のベストは、明日になればベストではない。ご存じのように、「進化論」を提唱したチャールズ・ダーウィンは、著書『種の起源』で「賢いものや強いものではなく、変わり続けるものが生き残る」と書いてある。


SCの運営も常に「このままでよいか」の視点で取り組むことが必要である。

SCのシステムIT化も同様である。

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SCのインターネット利用の方向性 [SCの運営管理]

スマートフォンの普及率は2013年6月で47%(インターネットコム2013年6月発表)に達する。
スマートフォンの出現前は、PCによるインターネット利用がほとんどであった。
現在では、いつでも、どこでもインターネット接続して情報を取得したり、ゲームを楽しんだりできるようになった。
電車などを見渡してみると、スマートフォンを利用中の方々が多く見られ、インターネットはより深く私たちの生活に入り込んでいる。

それではSCのインターネットとの関わりは?
と考えると、ほとんどのSCではホームページでフロアガイド、顧客サービスガイド程度で、その他のことについての利用はない。

SCがホームページ以上のインターネットを利用することになると、インターネット上のショッピングモールを立上る発想になる。
ある意味ではインターネット通販である。
インターネットによる商品購買行動は、商品名で検索してヒットしたインターネットショップで購入する。
いわば、ピンポイント型購入方法が主流である。
購入者の居住地などの地域的な商圏は存在しない。
SCがインターネットモールを行っても、地域に密着し栄えていく目的から考慮すると意味はない。

SCは地域社会により深く入り込み、活性化していくロードマップを描くなら、インターネット利用は行政、学校、病院、近隣商店街とタイアップして、より住みやすい街にしていくことを目的にした地域センター的なインターネット企画を行っていくことがこれからの方向性ではないだろうか。

それは、スマートフォンのアプリでもいいし、また地域限定のSNSサイトなどが考えられる。
地域特性を生かしたアイディアと企画力が必要であることは言うまでもない。


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ショッピングセンターとCCT端末 [情報システム]

クレジット共同決済センターに接続するクレジット端末をCCT端末(Credit Center Terminal)という。
クレジット共同決済センターの主なセンターは、NTTデータが運営するINFOX-NET、日本カードネットが運営するCARD-NET,三菱UFJニコスが運営するJ-MuPsなどがある。

自設型クレジット端末とCCT-端末を総称してCAT(Credit Authorization Terminal)という。

クレジット比率の高いショッピングセンターは、
統一感の醸成とクレジット手数料の低減を目的にクレジット会社と包括加盟契約を締結することが多い。

クレジット包括加盟とは
ショッピングセンターを運営するデベロッパーがクレジット会社と包括加盟して、ショッピングセンターに出店する全テナントのクレジット売上を管理する形態である。

クレジット包括加盟をおこなうことは、デベロッパーはテナントにCATを配布し、集約してクレジット会社に通信するシステムを設置することになる。
クレジット共同決済センターが存在しない時代はメーカーが開発したシステム(CAT、クレジット決済サーバー)を一式導入設置し運用していた。(現在もこの形式で運用しているSCは多くある)

クレジット共同決済センターの利用を行うことは、現場におかれていたクレジット決済サーバーの設置は必要なくなり、当然にシステムコストは低減する。

また、クレジット伝票は保管センターが預かりクレジット会社からの伝票の問い合わせ対応が行われる。


CCT-端末はパナソニック、オムロン、東芝テックなどがあるが、導入契約は任意のクレジット会社と行う。

導入時の注意点

各クレジット共同決済センターの料金体系、サービス機能、CCT-端末のメーカーごとに機能が違うので、
自SCに適合するセンターと端末を選定することになる。

クレジット共同決済センターにより、ポイントシステムも稼働可能で、自設置型のクレジットシステムと比較してシステムコストは大幅に削減可能になる。


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