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SC運営のマネジメント [SCの運営管理]

SC運営は統一的なコンセプトに則り、限られた資源の中でテナントの営業活動を統合して、他の商業施設競合において優位性を引き出すことである。
そのためには、人材と情報の配分と、各店舗が協同するスキームをいかに醸成できるかがポイントである。

従来までは、SC運営に配置する要員数で運営のクオリティが評価されていたが、
これからは、情報とシステムを駆使できるかにより、SC運営のクオリテイが評価される時代にはいりつつある。
SC運営は人海戦術産業から情報産業にシフトしつつある。

情報産業型の運営管理の傾向

■商圏戦略

近年では、小商圏化傾向にある。
そのためには、来店客数、顧客動向などの情報を調査し、実態をつかんでおく必要がある。

■売上確保戦略

顧客囲い込み戦略は、競合施設にうちかつ戦略であり今までのポイントシステムだけでは同質競争に陥るだけである。
施設特有の強みをいかに生かしていくか、また施設の機能を拡大していくかが重要であり、情報戦略と掛け合わせて企画していくことにより、差別化が実現する。

■売上管理業務

売上預託金、クレジット統一加盟による精算業務などがあるが、この業務もシステムの優劣により少ない人数で管理が可能である。


徹底した情報システムを駆使して最小限の人数でSC管理を行っていく時代にはいりつつある。
SCキューブは、最少人数で運営するシステムによるノウハウを提供している。


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不動産賃貸の売上預かり金(預託金)精算と消化仕入の相違点 [SCの運営管理]

百貨店・大型小売業からSC形態の管理手法に移行するケースが増加しつつある。
それは、単にモノ・サービスの販売手法を自社だけのノウハウだけではなく多様な販売手法・マーケテイング手法を取り入れてショッピングセンター化にシフトするものである。

ショッピングセンター化していく上で、従来の小売業体制を保持していることから、出店するテナントとの精算形式で消化仕入と売上預かり金の精算方法と管理が混同されていることが多くある。

どちらも、最終的にはテナントの返金(支払)が発生することで酷似しているが、管理手法視点からみると真逆である。


その相違点を以下に記載する。


1.デベロッパーの経理上の売上

消化仕入
販売売上が売上収入

不動産賃貸
家賃収入が売上収入

2.取引形態

消化仕入れ
店舗経営はデベロッパーが行い、支払は仕入れ又は販売委託費となる。

不動産賃貸
収入先であり、テナントは店舗経営を行う。


3.レジ内の現金・掛け売上の取扱

消化仕入
全てデベロッパーの経理処理計上となる。

不動産賃貸
現金・掛け売り上げの管理は行わない又経理処理は行わない。

4.レジ管理

消化仕入
デベロッパーの管理となり、現金・金券・釣銭準備金などレジドロア内の在高管理が必要。

不動産賃貸
デベロッパーはレジ管理は行わない。
日々のテナント売上の確認は売上歩合家賃の元となる純売上をレジ精算ジャーナルで確認する。

5.精 算

消化仕入
店舗と取り決めた売上のXX%を支払う。

不動産賃貸
売上預かり契約を行っている場合
テナントからの売上預かり金から家賃諸経費を差し引いて、テナントに返金する。


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SCビジネスフェア2016 [その他]

弊社SCキューブ株式会社は日本ショッピングセンター協会主催のSCビジネスフェア2016に今年も出展いたします。
ショッピングセンターデベロッパーの実務経験とノウハウをベースにテナント管理システムとSC運営マネジメントシステムを展示いたしておりますので、ご来場の節は、弊社展示ブースまでお立ち寄りくださいますよう心よりお待ちしております。

会場    パシフィコ横浜 展示ホール&アネックスホール
期間    2016年1月20日(水)~1月22日(金) 10時~18時 22日は17時まで
弊社ブース C2‐3

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【無料セミナーのご案内】

1月20日 (水) 10:30~12:00  A会場

コーディネーター 繊研新聞 古旗氏

SC大競合の時代
みらいのSCを見すえて協力、協働する支援企業の役割(内容)と効果
SCキューブ システム営業企画部 取締役 平林 が パネリストで参加します。
SC運営に欠かせない、ITサービスについてプレゼンテーションいたします。

是非ご来場ください


【SCWAREテナント管理システムの見どころ】


■SCWAREテナント管理システムの展示
売上・クレジット・家賃精算までを一括処理

■WebSCマネジメントシステムの展示
落し物管理、店内案内、入館許可申請、テナント契約管理、リーシング情報 他

■売上分析データベースシステム
日次・月次売上データを自由にデータ抽出し分析 Excel展開

■テナントへの請求精算書 Webダウンロード アプリケーション
請求精算書の封入作業を無くし、郵送料も削減

■入金機 ギフト券商品券読取機 連携
商品券・ギフト券の読み取りデータ転送により、毎日の処理業務を効率化

■テナント売上報告送信 ペーパーレス システム

【新製品のご案内】

SCWARE 売上分析システム 新たな切り口で直感的な売上・家賃分析を行います。
当日、ブース内でデモンストレーションを行いますので、是非お立ち寄りください。

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SC運営管理業務の標準化とは [SCの運営管理]

SC運営管理業務は幅が広い。

SC運営管理業務の日常業務を列挙してみると

①テナントとのコミュニケーションからテナント営業のサポート
②SC全体の販促、来店される顧客への安全管理からサービス業務
③SC施設のメンテナンス業務(設備、清掃)
④SC施設の安全保全(防災、警備)
⑤テナントへの売上・請求精算業務
など多岐にわたる

この多岐にわたる業務を横断的な発想で標準化できる具体的なことは何か?


標準化前の業務状況

①から④の業務では管理規則などで規程されている各種の申請書・連絡文書があり、この文書により記録され業務が進行される。
⑤については、比較的小規模な商業施設に多く見受けられる業務でEXCELを使用してテナント請求精算がおこなわれていることである。

現状では、申請書・連絡文書は手書きであるがため記入者の書き方や、記入方法の違いがある。
テナント請求精算ではEXCEL利用であるがため作成者により計算方法の違いや若干のフォーム・レイアウトの違いがあり、過去データの保管・保存方法も作成者により違いが発生し、担当者が変わった場合に引き継ぎなどに時間がかかるか、作り直しが発生する。


標準化する意義と課題

標準化とは、だれが行ってもほぼ同様な内容で統一化されていることをいう。
そのためには、業務のルール化を詳細にわたって行いルールに基づいて業務遂行することになるわけであるが、実務でルールをみながら業務遂行できることは現実的な解決策ではない。


標準化の手段(方法)


1.①から④は其々の業務から発生する書類の管理であり、リアルタイムに情報を発信し、かつリアルタイムに情報を検索活用できるグループウェアを導入することにより情報の統一性が可能となる。
2.⑤についてはPCによるEXCELではなくシステム化をおこなうことにより、担当者が変わった場合でも売上管理から家賃請求精算方法に影響がなく業務そのものが一律化する。


標準化の功罪


標準化により業務の統一化が達成された場合は、例外事項ごとに対応しにくいことが発生しうる。
例外事項に対してその時々の応じた対応が数多くなれば、標準化・統一化が崩れるからである。
システムも同様で、システムは業務を画一的、均一的に処理する。
そのことにより、業務をシステム化することにより標準化ができるのである。
例外事項対策については、システム導入前に現業務を分析し想定される例外事項を整理し、例外事項そのものも標準化することが必要である。
その他まれに発生するような例外事項については、システム外で処理する判断が必要になる。


最後に

上記SC運営業務の標準化システムとして

WebSCマネジメントシステム と SCWAE テナント管理システム が 小規模商業施設から大規模商業施設まで稼働していることをつけくわえたい。


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商業施設の販促情報システムの必要性 [ショッピングセンター販売促進活用]

ショッピングセンター統合型のポイントシステム導入の機運が高まりつつある。

その原因は、ショッピングセンターをひとつの店舗としてみると百貨店、商店街などでのポイントサービスに対しての対抗策として考えられる。

本来では、顧客囲い込み戦略のひとつであるが他店舗のポイントサービスについて、さらに上をいくサービスとしてではなく競合相手の戦略を打ち消す戦略であり、どちらかというと消極的・受動的な動機からはじまっていることはゆがめない。

しかしながら、どこの店もポイントがつくのは当然のごとく、ポイントサービスは今や堂々として市民権を得ている現状では、ポイントサービスを簡単に否定することは難しい時代となっていることも事実である。

商業施設として統合したポイントサービスを導入していくにはどのような方法がいいのかという問題とそれで得た情報をどのように活用していくべきかを導入前に研究し、施設の独自の的をえたポイントサービスを企画することである。

よくありがちなことは顧客情報活用について店頭小売業的な考え方で設計してしまい、結局はうまく利用できないというケースも数多くある。
商業施設運営にあたっての顧客情報の活用策は小売業視点ではなく、商業施設をひとつのエリアまたは街とした考え方で、いかに顧客に来街してもらうかである。
来街した顧客には小売業であるテナントに来店して頂くことまでである。

商業施設オーナーであるデベロッパー又は管理会社は、ポイントシステムの原点である顧客リピート率の向上とイベント販促と連携した顧客情報活用を考えていくべきで、B to C的な顧客個人の分析とアタックは捨て去るくらいの割り切った判断が必要である。

また、ポイントシステム導入後の顧客動向については半年に1回程度の来店顧客調査と合わせて把握し、商業施設デベロッパーとして店舗という視点ではなく街づくりという視点で顧客戦略をもっていくことである。

また、ポイントシステムの導入又は入れ替え更新の場合は従来の専用端末を必要としないクラウド型のポイントシステムも開発されていることを付け加えたい。
それは、初期コストの低減化を意味し、低いコストで運用できるからである。



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SCのクレジット端末IC対応について [SCの運営管理]

7月26日付け日経新聞の1面に「クレジットカード20年までに全てIC型に」が掲載された。
クレジットカードの偽造が多発して被害額は14年に106億円にも達するという。
クレジットカードの磁気ストライプ方式は容易に偽造され、なりすましによる買い物がなされるからである。
ICチップであると、情報の暗号化ができるため容易に偽造はされにくい。
現在はほとんどのカードは、磁気ストライプとICチップの併用型になっているが、肝心のクレジット端末には磁気ストライプの読み取り機能しかない端末が多く、IC読み取り機能を持ったクレジット端末を普及させなければ意味がない。
クレジット会社は不正被害があった場合には、加盟店に被害額の肩代わりをさせる方式を検討している。
包括加盟を行っているSCデベロッパーは、十分に検討しリスク回避を行っていかなければならない。

被害額を最小限にしていくには
1.IC読み取り機能型のクレジット端末の導入
2.署名・サイン方式から、暗証番号方式に変更
の2点を行っていくことである。

上記の2.では大型SCでは電子サイン方式の端末を導入して事務効率を上げる意図でペーパレス化が行われているが、暗証番号方式を採用することで、電子サインのサインパッドは必要なくなるのではないだろうか。
又、クレジットカード保有者が暗証番号がわからないからということがあるが、現在では少数になりつつある。

包括加盟を行っているSCは、今後5年以内にIC対応型の読み取り端末の導入投資が必須となる。


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繊研新聞のSC特集記事 [その他]

繊研新聞 2015年8月11日(火)特集記事 6面 に掲載されました。

特集 14年度 SC売上高ランキングが掲載され、SCサポートビジネス特集ページに
SCキューブのSCWARE シリーズ の SCWAREテナント管理システム、SCWARE売上分析システム、WebSCマネジメントシステムがSCを元気にするシステムとして紹介されました。


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クラウドとはなにか? [情報システム]

前回のブログ記事で、 クラウドシステムとセキュリティ について記載した。

クラウドという言葉が普及している。
インターネットを経由してシステムを利用するからクラウドであると理解している方々が一般的ではないだろうか。


■よくある混同されるケース


1.データセンターに専用サーバーを設置して、保守までサービスするハウジングサービス又はマネージドサービス。
2. データーセンターに設置されているサーバーの中に仮想構成で他の利用会社と乗合利用する仮想ホスティングサービス

上記の2例は基本的には個別対応又は専用対応になるので、システムコストは高額になり、導入期間も長くかかることが多くみられる。

SC運営でシステムを導入するにおいて、ベンダーの「クラウド」という言葉を真に受けて導入し、導入コスト、ランニングコストが思った以上になってしまうケースが後をたたない。

導入するにおいて、クラウドとは何かをSC運営において、本来のクラウドとハウジング、仮想ホステイングサービスの違いを知っておくべきである。

また、ベンダー側も、何でもクラウドと呼ぶのはやめるべきである。やり過ぎると誇大広告、下手をすると詐欺になりかねない。


■ クラウドは標準パッケージサービス


SCキューブのショッピングセンターシステムのSCWAREテナント管理システム、SCWARE売上分析システム、WebSCマネジメントシステムの3システムは規模やタイプを選ばずあらゆるSCに適用できるようにSCに必要な精算機能、帳表レイアウトを揃えており、インフラであるネットワーク通信接続方法、セキュリティなども標準化して提供している。

よくあるケースであるが、RFP(提案依頼書)で要件を提示されることがある。
その内容は、帳表レイアウト、通信方法、セキュリティ方法まで事細かに条件提示されている。

クラウドは、すでにアプリケーションシステム、インフラなどを用意しているにも関わらず、別の方法で提案して欲しいとの内容で、そのことはクラウドではなく、ハウジングサービスのオーダーメードシステムを用意するしかないことになり、コストも高額になることは自明の理である。


SCキューブはSC運営について、広く・深く常にあるべき姿と時代の進化による先進性を研究しており、導入ユーザーに対して最小限のカスタマイズで足りうる姿勢でクラウドシステムのSCWAREテナント管理システム・SCWARE売上分析システム・WebSCマネジメントシステムを提供する方針を維持している。
それは、導入するお客様であるSC運営会社のオペレーション効率化とコスト削減、SCに来店される顧客サービスの質的なサービスレベルアップをはじめ、SC全体の売上増進効果による繁栄をサポートするシステム利用、そして省エネルギー化までを視野に入れているからである。


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SC運営の効率化について [売上管理]

ショッピングセンター運営において、テナント売上管理業務~賃料請求業務まで一連した業務がある。
一連した業務とは、
①テナントの日々の売上を確認チェックし月ごとに集計
②月次集計された売上により売上歩合賃料を算出
③固定家賃、上記の歩合家賃と共益費、電気料金、その他諸経費を月次または半月ごとに請求するものである。

■売上管理業務のコスト

テナント数が多い場合には、日々のテナント売上報告のチェック確認業務は毎日の定型業務であるため、業務処理の人件費に固定的なコストがかかっている。

■売上情報の重要性

テナント売上は歩合賃料を算出するためであるが、テナントとSCの状態を把握するための情報源でもあり、運営するデベロッパー側として必要不可欠な最重要な情報である。

■売上管理の業務体制

このような業務を多くのデベロッパーはヘッドの社員を置き、パート社員でこの業務をこなしている。
デベロッパーの方針、組織形態によるが、売上管理から家賃請求までの一連した業務を一括して、外部会社に業務委託している場合もある。

■売上管理業務委託の功罪

売上管理業務から家賃請求業務までの一連の業務効率化とコスト削減を目的とする場合には、現行業務をそのまま外部会社に業務委託することは、単に社内人件費から業務委託費にコストが移動しただけであり、逆に高くつく結果に陥ることもある。
メリットは、社員・パート社員の退職に関しての募集、教育の人的管理業務が軽減化することであるが、その代償に、日常の定型的業務の管理知識・ノウハウの蓄積が希薄になり、SC運営の環境変化があった場合には的確な判断と対応が出来なくなる可能性がある。

■売上管理業務の省力化とコスト削減方法

売上管理業務の省力化・標準化そしてコスト削減を実現する場合には
売上管理業務から家賃請求までの一連の業務を作業レベルまで明確にして、2重作業はないか、無駄な作業はないかまで見極めて業務をクリーンな状態にしてからコンピュータシステムの見直し又は新規に導入することが現実的な目的達成方法である。
人的な面では、毎日の繰り返し作業(売上チェック作業など)と家賃請求業務に分けて行うことにより、人員数の集約化が可能となる。(人員数の集約化=人件費コストの削減化)
例えば、毎日の繰り返し業務は、作業ボリュームが2名で朝10:00~午後2:00で終了する場合なら、その時間帯を業務委託又はパート社員の雇用で賄えることになる。
月単位又は半月単位の家賃請求精算業務は、経理計数管理に精通した社員が担当できることとなり、業務効率化・標準化からコスト削減までを実現できるのではないだろうか。


■SCWAREテナント管理システムについて

SCキューブ株式会社のSCWAREテナント管理システムは、導入前の業務省力化から、コスト削減までのコンサルテーションを行いながらローコストを実現するシステムの導入までを行っていることを最後に付け加えたい。


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ショッピングセンターのパッケージシステムとオリジナル開発型システムの違い [情報システム]

導入方針として、ショッピングセンターシステムは個別的なオリジナルのオーダーメイドのシステムとするのか又はパッケージシステムがあればそれを導入していくかの選択的な方針が必要である。

オーダーメイドは、相当額の開発費を見ておかなければならないし、オーダーメイドであるからと言って優れたシステムと定義づけることは難しい。
システムでなんでも、便利にボタンひとつ押せば業務が完了するという考え方でシステム設計をし開発したとしても、元となる業務がすべて予定通りに動いていればうまくいく。
しかし、元となる業務と情報は常に変化していくのでイレギュラー要素が発生すると収拾がつかなくなる。
オーダーメイドで開発する与件は、自社の運営業務はパッケージでは対応できないことを前提とすべきである。

パッケージシステムは、ある程度の導入実績があれば基本的なロジックについての信頼性は高いが、パッケージであるからこそ、現行の業務運用をパッケージにあわせていく必要がある。
パッケージのカスタマイズは必要最低限に限ることが、パッケージシステムの利点が生かせるのである。

パッケージシステムは従来のサーバーセットでの設置導入型とインターネット回線を利用したクラウド型の2種類である。

よく聞かれるのは、クラウド型の導入で、サーバーセット型と同じサービスを期待されることである。
たとえば、サーバーセット型であればPC及び端末も一緒にメーカーから納入される。
サーバー・PC・端末の故障の一連メーカーは対応する。
初期導入費用・ランニングコストも相応の価格である。

クラウド型は、サーバー類の導入はない。
PCは、既存のユーザーのPCになり、クレジット端末は別途にクレジット会社から提供される。
従って、クレジット端末は端末のメーカー保守、売上管理システムはクラウド提供会社の保守である。システムの分業であり複合でもある。
こちらは初期コスト、ランニングコストともに、サーバーセット導入型より格段に低くなる。
日常の使い勝手と対応は予め定められていることからスピーディである。
ただし、すべてサーバー類はユーザーに設置していないためすべて遠隔対応となるがその分対応は早い。
クレジット端末は、故障した場合にはセンドバック方式で対応される。
修理中は予備機を利用する。

クラウド型システムを利用する場合は従来のメーカーに連絡するのではなく、それぞれのシステム提供会社が対応することを認識しておく必要がある。

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