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テナント出店契約の預託金(売上預かり)について [SCの運営管理]

ショッピングセンター出店契約の方式は、固定家賃、固定+歩合家賃、歩合家賃、最低保証制家賃の4通りが基本パターンである。

テナントとの出店交渉の中で決定していくのであるが、賃料請求に対する入金確保を先に確定していく意味で、毎日のテナントの現金売上をデベロッパー口座に入金する売上預かり金制度がある。

■テナント営業のサポートとして
ショッピングセンター内では、多数のテナントが営業していることから現金の安全管理、両替資金の確保という意味で必要な制度である。


■賃料諸経費の先行的確保について
前述しているが、賃料・諸経費の請求時点で先行的に口座に入金されているわけであるから通常であれば精算時点で確実に入金済みであることになり、未収ということはないのであるが、
テナントの業態、営業方法によっては現金預かり額が不足することがある。
テナントにより出店契約時点で売上預かり精算の契約内容としない考え方が必要である。


■売上預かりに適さないテナント
売上単価が高額の場合でテナント独自の掛売りが多く、現金売りが少ないテナントである。
この場合は、賃料の振込み入金の精算契約とする以外にない。


昨今では、売上預かり制度は運営管理の手間があるので避けてしまうケースが見られるが警備会社、運輸会社が代理回収するサービスもあることから、さほどの手間はない。
売上預かり制度を上手に使うことにより、テナントの日々の営業負担を軽くすることができる制度なのである。


SCキューブのSCWareテナント管理システムは、多様なテナント間との精算方式に対応し、入金機からのデータ取得から精算までを簡単な操作で処理するシステムを保有しています。

http://www.sccube.co.jp/
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SC売上向上のシステムは存在するか [情報システム]

ある、ショッピングセンター関連の業務を行っている会社社長とお話しをさせて頂いた中で、
“コンピューターシステムは効率アップは当然のことで、システム導入によるSC商業施設の売上をアップさせることはできないか”との質問があった。
ある意味では究極的な質問である。

■ SC 商業施設の売上を向上させるシステムとは


そんなシステムがあるのであろうか。
システムを導入するだけで商業施設売上をアップさせる魔法のようなシステムは当然あるわけがない。
システムは毎日の商業施設運営を行っていく上でのツールであり、ツールを上手に使いこなすことにより、商業施設運営から活性化イコール売上向上につなげる方法のひとつとして条件付で存在する。
次の2つのシステムツールを利用することである。


■ 売上実績確定型の売上分析


SCを運営していくためにテナント売上、賃料計算、精算の一連の業務をこなすシステムが必要である。
いわゆる、売上管理システムまたはテナント管理システムをさす。
SCキューブでは、商品名をSCWARE テナント管理システムと称している。

この精算系のシステムから、出力できる分析データは
システムから出力される売上分析は、現在から過去にさかのぼる情報で“今までの状況と現在の状況”であり、販促策の評価、テナントの出退店、テナント店長の交代、商業施設近隣の環境の変化、経済情勢の変化などの集大成となって数字に現れる。
ある意味では、SC商業施設の羅針盤であり現在の状況を把握できるものであり、SC売上に直接に影響させるものではないが、絶対的に必要性のあるシステムである。


■ SC運営コミュニケーション型システム

SCはそれぞれ独立した商業テナントの集合体であり、各テナントが持っている個性のハーモニーをいかに引き出して魅力ある商業施設にしていくかが、将来にわたっての課題であり施策である。
そのことは、売上向上として跳ね返ってくるといっても過言ではない。
この基本概念があって、販促が生きてくる。
現在までは、一定規模の商業施設ではテナント会、店長会などを開催して方向性や販促などの情報共有が行われているが、情報の共有ではなくデベロッパーまたは管理会社側からの一方的な情報提供の場となり形骸化してしまっていることが多くみられる。
SCキューブでは、形式的ではなく本来のSC運営に関する日常的な現場で自然に使われることにより、テナントとデベロッパーまたは管理会社が一体となるシステムを開発した。
日常的な現場の中で利用していくことは、リアルなコミュニケーションに付加してネットワークコミュニケーションにより深く“チームワーク”が形成できる。
一過性のものではなく長期に利用し続けることにより、商業施設のポテンシャルは強くなり、テナントとデベロッパー・管理会社の商業施設運営は一体化し、形式的な会議ではなく実践的な売上向上方向に向かっていくのではないだろうか。




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繊研新聞 SCサポートビジネス特集 [その他]

繊研新聞 2016年8月10日(水)特集記事に掲載されました。

特集 15年度 SC売上高ランキングが掲載され、SCサポートビジネス特集ページに
SCキューブのデベロッパー視点で開発されたSCWARE シリーズ のWebSCマネジメントシステムが紹介されました。


画像クリックで拡大

繊研新聞掲載記事_20160810V4.jpg





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クラウドシステムとセキュリティ [情報システム]

クラウド型システムより導入設置型のシステムのほうが安全ではないかという議論がある。

はたして、クラウドシステムだからセキュリティ上に問題があり、導入設置型システムにはセキュリティの問題はなく安全だろうか?

インターネットバンク、インターネットショップ、株取引、新幹線IC乗車など、クラウドは企業・個人レベルまで深く浸透し、現在ではなくてはならない存在になっている。

小売店では、従来のPOSレジはiPADなどのタブレット端末を利用したPOSレジを導入し始めており専用のハードウェアから多目的に使用されるハードウェアに切替わりつつある。

時代はハードウェア至上主義からソフトウェアに移り変わりつつあると言っても過言ではない。

クラウドは基本的にはハードウェアの限定はなく、利用者の所有するPC、タブレットなどで提供される。
利用者は、使用目的が達成されることに価値を見出し、決してハードウェアを購入し、所有することを目的にしているわけではない。

セキュリティの話に戻るが
クラウドシステムと従来の設置型システムのセキュリティはどちらが優れているかということは、結論から言えば無意味な話である。

たぶん、クラウドはインターネットを利用していることからセキュリティリスクがあるからという解釈がされているのであろう。
設置型システムも、OSがWindowsやリナックスなどになると、OSの更新、セキュリティソフトの更新などはインターネット経由で更新される。
その意味ではどちらも、インターネットに接続していることは同じである。

本来のセキュリティの考え方は、
システム内に存在するデータの重要度レベルを考慮することである。
社会的責任、企業の信頼度に関するデータは最重要データである。
例えば、テナントで利用された、クレジット会員番号、ポイントカードで蓄積された個人情報などである。
このようなデータはデベロッパー社内の取扱とその運用方法について整備と点検がなされていなければならない。
企業リスクがあまりにも大きく、リスクの割に利用効果がないようなデータであれば初めから、取り扱わないという選択肢もある。
情報漏れの防止、情報管理は技術的なレベル以前の業務運用の段階から整備しておくことである。

情報漏れした場合でも、ほかのデータと組み合さなければ意味のないデータの持ち方もある。
いずれにしても、クラウドシステムとか設置納入型のシステムのシステム形態の違いで、セキュリティを論ずること自体に意味がない。

データ管理方法とその使い方をセキュリティリスクを踏まえて検討することが重要なことである。

クラウドシステムのインターネットセキュリティ技術面では、
通信の暗号化、電子証明書による接続PCの特定(インターネットバンクの決済に利用されている)、ワンタイムパスワードなどがある。
データ転送については重要データはISDN回線による転送など、クラウドシステムのセキュリティ技術は進化し続けている。

前述したようにセキュリティの基本は利用者の安全管理を意識した業務スキームにあることから、セキュリティの優位なシステムはクラウド型システムか導入設置型システムのどちらかという議論にあてはまらないのである。

従来のシステムを自社内専用で利用する旧態依然のシステムスキームでは設備投資面と新技術面で後れをとることも事実である。
クラウド型のシステムは多岐にわたり、必要な機能を選択して使う時代に入り、これからの企業活動においてクラウド利用ノウハウを蓄積していく時代にはいりつつある。


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SC運営のマネジメント [SCの運営管理]

SC運営は統一的なコンセプトに則り、限られた資源の中でテナントの営業活動を統合して、他の商業施設競合において優位性を引き出すことである。
そのためには、人材と情報の配分と、各店舗が協同するスキームをいかに醸成できるかがポイントである。

従来までは、SC運営に配置する要員数で運営のクオリティが評価されていたが、
これからは、情報とシステムを駆使できるかにより、SC運営のクオリテイが評価される時代にはいりつつある。
SC運営は人海戦術産業から情報産業にシフトしつつある。

情報産業型の運営管理の傾向

■商圏戦略

近年では、小商圏化傾向にある。
そのためには、来店客数、顧客動向などの情報を調査し、実態をつかんでおく必要がある。

■売上確保戦略

顧客囲い込み戦略は、競合施設にうちかつ戦略であり今までのポイントシステムだけでは同質競争に陥るだけである。
施設特有の強みをいかに生かしていくか、また施設の機能を拡大していくかが重要であり、情報戦略と掛け合わせて企画していくことにより、差別化が実現する。

■売上管理業務

売上預託金、クレジット統一加盟による精算業務などがあるが、この業務もシステムの優劣により少ない人数で管理が可能である。


徹底した情報システムを駆使して最小限の人数でSC管理を行っていく時代にはいりつつある。
SCキューブは、最少人数で運営するシステムによるノウハウを提供している。


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不動産賃貸の売上預かり金(預託金)精算と消化仕入の相違点 [SCの運営管理]

百貨店・大型小売業からSC形態の管理手法に移行するケースが増加しつつある。
それは、単にモノ・サービスの販売手法を自社だけのノウハウだけではなく多様な販売手法・マーケテイング手法を取り入れてショッピングセンター化にシフトするものである。

ショッピングセンター化していく上で、従来の小売業体制を保持していることから、出店するテナントとの精算形式で消化仕入と売上預かり金の精算方法と管理が混同されていることが多くある。

どちらも、最終的にはテナントの返金(支払)が発生することで酷似しているが、管理手法視点からみると真逆である。


その相違点を以下に記載する。


1.デベロッパーの経理上の売上

消化仕入
販売売上が売上収入

不動産賃貸
家賃収入が売上収入

2.取引形態

消化仕入れ
店舗経営はデベロッパーが行い、支払は仕入れ又は販売委託費となる。

不動産賃貸
収入先であり、テナントは店舗経営を行う。


3.レジ内の現金・掛け売上の取扱

消化仕入
全てデベロッパーの経理処理計上となる。

不動産賃貸
現金・掛け売り上げの管理は行わない又経理処理は行わない。

4.レジ管理

消化仕入
デベロッパーの管理となり、現金・金券・釣銭準備金などレジドロア内の在高管理が必要。

不動産賃貸
デベロッパーはレジ管理は行わない。
日々のテナント売上の確認は売上歩合家賃の元となる純売上をレジ精算ジャーナルで確認する。

5.精 算

消化仕入
店舗と取り決めた売上のXX%を支払う。

不動産賃貸
売上預かり契約を行っている場合
テナントからの売上預かり金から家賃諸経費を差し引いて、テナントに返金する。


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SCビジネスフェア2016 [その他]

弊社SCキューブ株式会社は日本ショッピングセンター協会主催のSCビジネスフェア2016に今年も出展いたします。
ショッピングセンターデベロッパーの実務経験とノウハウをベースにテナント管理システムとSC運営マネジメントシステムを展示いたしておりますので、ご来場の節は、弊社展示ブースまでお立ち寄りくださいますよう心よりお待ちしております。

会場    パシフィコ横浜 展示ホール&アネックスホール
期間    2016年1月20日(水)~1月22日(金) 10時~18時 22日は17時まで
弊社ブース C2‐3

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【無料セミナーのご案内】

1月20日 (水) 10:30~12:00  A会場

コーディネーター 繊研新聞 古旗氏

SC大競合の時代
みらいのSCを見すえて協力、協働する支援企業の役割(内容)と効果
SCキューブ システム営業企画部 取締役 平林 が パネリストで参加します。
SC運営に欠かせない、ITサービスについてプレゼンテーションいたします。

是非ご来場ください


【SCWAREテナント管理システムの見どころ】


■SCWAREテナント管理システムの展示
売上・クレジット・家賃精算までを一括処理

■WebSCマネジメントシステムの展示
落し物管理、店内案内、入館許可申請、テナント契約管理、リーシング情報 他

■売上分析データベースシステム
日次・月次売上データを自由にデータ抽出し分析 Excel展開

■テナントへの請求精算書 Webダウンロード アプリケーション
請求精算書の封入作業を無くし、郵送料も削減

■入金機 ギフト券商品券読取機 連携
商品券・ギフト券の読み取りデータ転送により、毎日の処理業務を効率化

■テナント売上報告送信 ペーパーレス システム

【新製品のご案内】

SCWARE 売上分析システム 新たな切り口で直感的な売上・家賃分析を行います。
当日、ブース内でデモンストレーションを行いますので、是非お立ち寄りください。

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SC運営管理業務の標準化とは [SCの運営管理]

SC運営管理業務は幅が広い。

SC運営管理業務の日常業務を列挙してみると

①テナントとのコミュニケーションからテナント営業のサポート
②SC全体の販促、来店される顧客への安全管理からサービス業務
③SC施設のメンテナンス業務(設備、清掃)
④SC施設の安全保全(防災、警備)
⑤テナントへの売上・請求精算業務
など多岐にわたる

この多岐にわたる業務を横断的な発想で標準化できる具体的なことは何か?


標準化前の業務状況

①から④の業務では管理規則などで規程されている各種の申請書・連絡文書があり、この文書により記録され業務が進行される。
⑤については、比較的小規模な商業施設に多く見受けられる業務でEXCELを使用してテナント請求精算がおこなわれていることである。

現状では、申請書・連絡文書は手書きであるがため記入者の書き方や、記入方法の違いがある。
テナント請求精算ではEXCEL利用であるがため作成者により計算方法の違いや若干のフォーム・レイアウトの違いがあり、過去データの保管・保存方法も作成者により違いが発生し、担当者が変わった場合に引き継ぎなどに時間がかかるか、作り直しが発生する。


標準化する意義と課題

標準化とは、だれが行ってもほぼ同様な内容で統一化されていることをいう。
そのためには、業務のルール化を詳細にわたって行いルールに基づいて業務遂行することになるわけであるが、実務でルールをみながら業務遂行できることは現実的な解決策ではない。


標準化の手段(方法)


1.①から④は其々の業務から発生する書類の管理であり、リアルタイムに情報を発信し、かつリアルタイムに情報を検索活用できるグループウェアを導入することにより情報の統一性が可能となる。
2.⑤についてはPCによるEXCELではなくシステム化をおこなうことにより、担当者が変わった場合でも売上管理から家賃請求精算方法に影響がなく業務そのものが一律化する。


標準化の功罪


標準化により業務の統一化が達成された場合は、例外事項ごとに対応しにくいことが発生しうる。
例外事項に対してその時々の応じた対応が数多くなれば、標準化・統一化が崩れるからである。
システムも同様で、システムは業務を画一的、均一的に処理する。
そのことにより、業務をシステム化することにより標準化ができるのである。
例外事項対策については、システム導入前に現業務を分析し想定される例外事項を整理し、例外事項そのものも標準化することが必要である。
その他まれに発生するような例外事項については、システム外で処理する判断が必要になる。


最後に

上記SC運営業務の標準化システムとして

WebSCマネジメントシステム と SCWAE テナント管理システム が 小規模商業施設から大規模商業施設まで稼働していることをつけくわえたい。


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商業施設の販促情報システムの必要性 [ショッピングセンター販売促進活用]

ショッピングセンター統合型のポイントシステム導入の機運が高まりつつある。

その原因は、ショッピングセンターをひとつの店舗としてみると百貨店、商店街などでのポイントサービスに対しての対抗策として考えられる。

本来では、顧客囲い込み戦略のひとつであるが他店舗のポイントサービスについて、さらに上をいくサービスとしてではなく競合相手の戦略を打ち消す戦略であり、どちらかというと消極的・受動的な動機からはじまっていることはゆがめない。

しかしながら、どこの店もポイントがつくのは当然のごとく、ポイントサービスは今や堂々として市民権を得ている現状では、ポイントサービスを簡単に否定することは難しい時代となっていることも事実である。

商業施設として統合したポイントサービスを導入していくにはどのような方法がいいのかという問題とそれで得た情報をどのように活用していくべきかを導入前に研究し、施設の独自の的をえたポイントサービスを企画することである。

よくありがちなことは顧客情報活用について店頭小売業的な考え方で設計してしまい、結局はうまく利用できないというケースも数多くある。
商業施設運営にあたっての顧客情報の活用策は小売業視点ではなく、商業施設をひとつのエリアまたは街とした考え方で、いかに顧客に来街してもらうかである。
来街した顧客には小売業であるテナントに来店して頂くことまでである。

商業施設オーナーであるデベロッパー又は管理会社は、ポイントシステムの原点である顧客リピート率の向上とイベント販促と連携した顧客情報活用を考えていくべきで、B to C的な顧客個人の分析とアタックは捨て去るくらいの割り切った判断が必要である。

また、ポイントシステム導入後の顧客動向については半年に1回程度の来店顧客調査と合わせて把握し、商業施設デベロッパーとして店舗という視点ではなく街づくりという視点で顧客戦略をもっていくことである。

また、ポイントシステムの導入又は入れ替え更新の場合は従来の専用端末を必要としないクラウド型のポイントシステムも開発されていることを付け加えたい。
それは、初期コストの低減化を意味し、低いコストで運用できるからである。



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SCのクレジット端末IC対応について [SCの運営管理]

7月26日付け日経新聞の1面に「クレジットカード20年までに全てIC型に」が掲載された。
クレジットカードの偽造が多発して被害額は14年に106億円にも達するという。
クレジットカードの磁気ストライプ方式は容易に偽造され、なりすましによる買い物がなされるからである。
ICチップであると、情報の暗号化ができるため容易に偽造はされにくい。
現在はほとんどのカードは、磁気ストライプとICチップの併用型になっているが、肝心のクレジット端末には磁気ストライプの読み取り機能しかない端末が多く、IC読み取り機能を持ったクレジット端末を普及させなければ意味がない。
クレジット会社は不正被害があった場合には、加盟店に被害額の肩代わりをさせる方式を検討している。
包括加盟を行っているSCデベロッパーは、十分に検討しリスク回避を行っていかなければならない。

被害額を最小限にしていくには
1.IC読み取り機能型のクレジット端末の導入
2.署名・サイン方式から、暗証番号方式に変更
の2点を行っていくことである。

上記の2.では大型SCでは電子サイン方式の端末を導入して事務効率を上げる意図でペーパレス化が行われているが、暗証番号方式を採用することで、電子サインのサインパッドは必要なくなるのではないだろうか。
又、クレジットカード保有者が暗証番号がわからないからということがあるが、現在では少数になりつつある。

包括加盟を行っているSCは、今後5年以内にIC対応型の読み取り端末の導入投資が必須となる。


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