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プロパティマネージャーの改革 [不動産流動化の課題]

先日、アセットマネージャーとプロパティマネージャーの会議に同席した。
一般的にアセットマネージャーはオーナー代行権限を持ち、プロパティマネージャーの任命権をもつ。

プロパティマネージャーも、本来ならオーナーが果たすべき商業施設の運営業務をこなす重要な責務をもつ。

商業施設の運営は立地条件に適合させて地域住民、変化し続ける商圏を意識して中長期の戦略を持たなければ廃れてしまう。

空き区画が発生し賃料収入が減少するから、MD戦略を考えずに、、空き区画を早期に埋めてしまうような短期的な収支を追いかける方法を繰り返すことにより空き区画と賃料収入を減らしてしまう。

しかしながら、不動産流動化に伴って短期的な実績結果を求められることも事実である。

その点では、不動産流動化の対象となっている商業施設運営手法は大変な困難を抱えている。

プロパティマネージャーの運営手法は、従来の商業施設への顧客動員をはかりテナントの売上を向上させるだけでは不足であり、アセットマネージャーの領域まで踏み込んで運営コストをどのように抑えることができるかという経営視点が要求される。

今後はプロパティマネージャー業務は、能力と機能を重視した情報産業的な仕事にシフトしていくことが必要ではないだろうか。

商業施設運営に必要な知識は範囲が広く、単にテナントの営業管理だけしていればよいという考え方では通用しなくなった。

そのためには、人を育てる教育システムを確立していくことがプロパティマネージャーの課題となる。


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商業施設のプロパティマネジメント [不動産流動化の課題]

不動産流動化に伴って、ショッピングセンターの所有と運営の機能分化が進みつつある。
日常的な商業施設内の運営全般の業務執行を行う機能をプロパティマネジメントであるが、英語を直訳するとPropertyは財産、資産、所有物、不動産という意味であり、実際の商業施設運営管理というソフト的な意味合いからすると程遠い表現である。

■商業施設プロパティマネジメントの業務体系の例

1.営業マネジメント
   ① テナント運営管理業務
   ② リーシング企画
2.販売促進マネジメント

3.ファシリティマネジメント
  ① 資産価値維持業務
  ② 施設管理運営業務
4.キャッシュマネジメント
  ① 経理業務
  ② レポーティング業務


■商業施設を運営管理するマインド


商業施設の運営を行うにあたって最も大切なことは、対象の商業施設をいかに繁栄させ維持していくかの永続的なテーマを追求することにある。
PM会社のマネージャークラスの方で、熱心にこの課題と取り組み成果をあげつつある商業施設がある。
商業施設と取り巻く環境は変化している。そのためには昨日より今日、今日より明日と少しづつでも成長と環境変化に適応させていかなければならない。
商業施設と地域への情熱マインドが基本ベースにあることが必要であり、事務的に業務をこなすだけでは実現できないのである。


■アセットマネージャー

不動産流動化の商業施設はオーナー代行としてアセットマネージャーが存在する。
アセットマネージャーは、オーナーが所有する商業施設の価値を高めることを目的するが、商業施設特有の経営管理という面で認識不足であるアセットマネージャーが多く存在していることも事実である。
プロパテイマネージャーとアセットマネージャーの問題点については、別途に記載したい。

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SPC下にある商業施設アセットマネージャーの事例 [不動産流動化の課題]

不動産流動化に伴い、商業施設(ショッピングセンター)の経営と運営機能の分化が進みつつある。
「REIT」による不動産投資のためSPC(特定目的会社)を設立してSPCが商業施設(ショッピングセンター)のオーナーとなる。

ある商業施設が投資物件となりアセットマネージャーとプロパティマネジメント会社とご一緒にさせていただいた案件であり、アセットマネージャーのあるべき姿とした事例をご紹介したい。


■ アセットマネージャーとプロパティマネージャーの関係

オーナーの代理に、経営を委託され資産管理をおこなう会社がアセットマネージャー(AM)であり、日常的に直接に商業施設を運営管理する会社がプロパティマネジメント(PM)である。

従って、商業施設の経営と運営はアセットマネージャーとプロパティマネジメントが情報共有をし協力して実行されるスキームが確立され、アセットマネージャーとプロパティマネージャーの信頼関係は必須条件である。

■ 商業施設アセットマネージャーの課題

しかしながら、現実を見るとアセットマネージャーは商業施設(ショッピングセンター)としてのビジネスを単なる不動産賃貸として理解してしまい、賃料収入に対する投資管理と費用管理だけに終始される傾向にある。

商業施設(ショッピングセンター)を構成するテナントの組み合わせの魅力と地域住民にいかに貢献していけるかが、ショッピングセンターとして地域から支持され、投資物件としての価値がきまるのである。
、“資産管理”という側面だけで、経営判断をしていけば、運営管理は固定化してしまう。
ショッピングセンターは日々変化していかなければ、時代に取り残され衰退する。

■ 商業施設経営型アセットマネージャーの事例


その中で、ある商業施設が投資物件となり入居しているテナント運営の見直しと改革にまで動いたアセットマネージャーがあった。

そのアセットマネージャーは商業施設の運営はノウハウはもちろんとないのであるが、PM会社そしてシステム会社であるSCキューブの意見を収集、状況を把握して、PM会社を前面にたてつつ、投資物件となる前の非効率となっていた仕組みから新たに整理された仕組みとなるようにリードしたのである。

アセットマネージャーが経営的判断と方針を明確にしたことであり、プロパティマネージャーだけでは解決不可能なことであった。

アセットマネージャーは、特に日常的な運営ノウハウは必要ないが商業施設(ショッピングセンター)とは、なんたるかをよく理解し経営方針を明確にしてプロパテイマネジントと情報共有を行い、改革実行をおこなったのである。



ショッピングセンターの専業デベロッパーの中で育った私から見て、本来の商業施設(ショッピングセンター)を担当するアセットマネージャーの役割とはこういうことなのだろうと再認識した。

優秀なアセットマネージャーの存在によって、商業施設(ショッピングセンター)の価値の向上は決定されると言っても過言ではない。


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プロパティマネジメント用アカウントシステム [不動産流動化の課題]

SCキューブは、プロパティマネジメントのアカウント業務を格段に効率化するシステムを開発した。
システムの目的と費用対効果は次の通りである。

商業施設(ショッピングセンター)の不動産流動化(REAT)により、運営管理を行うPM会社のアカウントレポート業務の負担は増大化しつつあると言っても過言ではない。

その内容は、
1.家賃請求に関する請求とその入金管理から未収金状況
2.商業施設を運営するための支払管理業務
3.商業施設の収支キャッシュレポート

■PM会社のアカウントレポートの課題

通常であればテナント売上・クレジット精算・家賃請求までのシステムは存在している。
一方、ファンド会社へのレポーティングシステムも存在している。

■PM会社のアカウント業務の問題点
この二つのシステムの連携は別々のものであり、システムの意図も違う方向となっている。

1.テナント管理システムだけでは、商業施設の収支管理ができないこと。
2.ファンド会社へのレポーティングシステムだけでは、事務処理業務の効率化につながらず各種のレポーティングを行うための各種仕分け、計算作業が発生している。

この二つのシステムの間をPM会社のアカウント担当者は、EXCELなどにより数値管理作業を行なっていた。
この作業は、かなり細かく、複雑化し、作成ミスなどが発生してしまう状況にあり、アカウント担当者の時間と労力は増大しつつある。

■本来業務への傾注

また、本来のPM業務である商業施設(ショッピングセンター)の活性化のためのテナントリレーション業務や地域とのコミュニケーションに力をいれ、商業施設の価値の向上に対して前向きな体制を構築するべきである。

■新システムとしてのSCWareアカウントシステム

SCキューブでは、
PM会社のアカウント業務をより、簡単に効率的に行なっていくように、SCWareアカウントシステムを開発した。

menue.jpg

■プロパティマネジメントのアカウント業務は大きく変わる

システムの内容は
支払項目ごとの支払管理と家賃請求以外の収入・入金があった場合の収入管理から構成され、収入・支払い予定・振込み処理イコール支払い確定となり、EXCELで各々処理していた業務は1回の処理で完結されるものである。


trnasactioninput.jpg


PMレポート作成のためのデータ抽出は、フリー期間選択と
各項目の条件を設定することにより、CSVでデータ出力され、PMレポート作成時では、基本となるデータによりPMレポートの一元管理が実現される。
また、口座の入出金一覧も用意され、最後に作成したPMレポートのチェックも可能となっている。


selecting.jpg

これにより複雑化した数値管理は元となるシステムにより、作業時間と業務内容は大幅に単純化されるのである。


このシステムは、SCキューブのオリジナルシステムであるSCWareテナント管理システム以外の他社メーカー系システムにも利用できるように、外部データ取込機能を持っている。

従って現状の導入システムを変更しなくても、SCWareアカウントシステムを追加して利用が可能となり、数万円のランニングコストで稼動する。

システム利用は、インターネットに接続できるパソコン1台あればすぐに利用可能で、パソコンにソフトのインストールは行わない。
セキュリティは、SSL暗号化と電子証明書対応としているが、要望に応じてIPVPN接続にも応じている。

PM業務を行っているご担当者はぜひとも、ご連絡をいただきたい。

http://www.sccube.co.jp/developer/tenant/index.html


http://www.sccube.co.jp/
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SPC(特定目的会社)に適合した商業施設運営管理 [不動産流動化の課題]

不動産流動化に伴い、ショッピングセンター(商業施設)の運営管理は、一般の不動産賃貸物件とは異なる。
不動産流動化対象であるSCの運営管理の要点をまとめてみた。

SPCの基本はテナントと所有者がお互いの役割分担明確することであり、共有部分や資産の所有者が不明確な部分を極力なくすことにある。

商業施設のMD、ターゲットとする顧客ゾーンにもよるが、以下は徹底したSPCのスキームにあわせた場合の運営管理手法の一例として読んでいただきたい。


・従来型のディベロッパーがテナントを指導して施設全体の運営を行なう方式では、テナントがディベロッパーにもたれかかり、弱者が集まって集団を助け合う変則的な仕組みになりがちである。

・SPCの運営管理は従来型の不動産ディベロッパー管理手法ではなく、運営管理業務の徹底した機能分化を行い水平連携体制型の運営管理システムを構築する必要がある。



■初期投資の低減化


・各テナントの引渡し条件はスケルトン渡し・個別空調とし、初期投資金額を引き下げる。

・売上げ管理、クレジット包括加盟を行なう場合は、従来のメーカー系のハード優先のシステムではなく、ASP型のテナント管理システムとNTTデータのINFOX-NETを導入して初期コストの低減を行なう。

※SCキューブのSCWare ASPテナント管理システムは、SCの管理事務所にサーバーは設置せずインターネット環境さえあれば利用できるシステムでSCの運営手法にあわせて提供される。

SCWareテナント管理システムは初期費用は導入準備程度の費用で、月額のランニングコストはASPセンター運用費で、従来のハードウェア設置型の保守費とシステム保守(土日対応)のコストより低い。

ネットワークでシステム利用することから、資産計上をすることはなくSPCの商業施設に適合している。

内容は、売上管理、預かり金精算、クレジット精算、家賃請求、未収金管理、運営経費支払いからPMレポート(キャッシュレポート)まで豊富なメニューラインが揃っていることから、人件費コストを抑制することができる。


■販促・集客について


・パワーテナントの集積を意識した、共同販促のスキームを作り上げる。

・要員を投入しない顧客サービスを行い、他商業施設との差別化戦略を実施し顧客の囲い込みを行う。


■定型業務のアウトソーシング化

・従来の不動産ディベロッパー型の運営管理は、ディベロッパーの人件費に収益の大半が流出してしまい、利回りが低くなります。ディベロッパーの定型的な業務は極力アウトソーシングを行ない人員を最小限に抑える必要がある。

・売上管理業務、クレジット精算、家賃請求業務の定型業務はアウトソーシングを行なう。アウトソーシングを低コストで対応可能な企業はSCキューブである。


・運営管理要員は最低限とし、各店舗の営業内容については介入せず、運営管理要員を最小限とする。

■共用部業務の情報管理とコスト管理

・共用部分の管理を行なう清掃・警備・ビルメンテナンス会社は全て情報管理による情報共有を行い、データ化によるコストと質の管理を行なう。

コスト管理の関連記事 PM用アカウントシステム http://sccube.blog.so-net.ne.jp/2009-11-04


・共益費のような不透明な費用項目は、明確化できないものについては極力抑えるシステムを構築する。

■管理業務のIT化

・清掃・警備は徹底したIT技術を利用して最小限の費用に抑えつつ、商業施設内の安全管理の質を向上させる。

・小型専門店ゾーン以外は、個別に入り口を施錠できるように機械警備を設置する。



http://www.sccube.co.jp/



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不動産流動化の商業施設運営のあり方 [不動産流動化の課題]

不動産流動化により、所有と運営の機能分化が進みつつある。
投資対象としての商業施設は、従来の所有者が運営管理するスキームと大きく違っている。

■運営受託費の低額化
完全な計画化された運営管理費の中で管理会社は対応しなければならない。

■テナントとの関係
テナントとの関係はよりビジネスライクな関係である。

■短期成果の要求
従来の商業施設は中長期視点での経営施策を重点としていたが、より短期での成果が求められる。

■人海戦術の限界
プロパティマネジメント会社の商業施設を運営管理するポイントとして、従来の人海戦術的に業務をこなしていくには既に限界に達してきているはずである。

ある意味で、警備会社が情報産業となりつつあるように

今後はプロパティマネジメント会社も受託する商業施設運営管理業務を効率的に人手を使わない業務スキームへと確立していくことが必要となる。

それは、受託物件の現場サイドで行なわなければならない業務とプロパティマネジメント会社の本社で集中管理できる業務に分類することであり、そのための方法としてシステムネットワーク化することが急務である。

SCキューブのASPテナント管理システム(アカウント系システム)とWebSCマネジメントシステム(業務管理系システム)は、新しい時代の商業施設運営管理業務を具現化するシステムである。

http://www.sccube.co.jp/
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不動産不況下のショッピングセンターシステムのあり方 [不動産流動化の課題]

全国平均で商業地価が5.9%下がった、卸・小売業の設備投資は前年比21.5%減であり、ショッピングセンターに入居するテナントは賃料引下圧力を増し、空き区画も目立つ状況にある。

商業施設(ショッピングセンター)デベロッパーのシステムは何をすべきであろうか。

運営管理の固定コストを引き下げることであり、少ない投資で最大の効果をあげるシステムに見直すことが早急な対策事項である。

ショッピングセンターシステムは、単にテナントの精算処理を行うだけではない。

事務処理業務を少ない投資でコストを削減できなければ意味がないのである。


■原点に立ち返った業務の見直し

システムの入れ替えを行う上で、長い間に築かれた事務処理方法を原点に立ち返り、必要でない業務と必要な業務に分類して単純化することである。
単純化し、システムを利用していくことにより事務コストは大幅に削減可能なのである。
現業務を基本から見直さずに、業務にシステムをあわせることは、システムコストの増大化だけとなり実質的には効果がない。
ある意味では、システムに業務をあわせる覚悟も必要である。


■システム運用のための人件費をカット

本来のショッピングセンター業務はテナントリレーションであり、いかに顧客を動員していくかである。
できるだけ、SC運営の間接経費をカットすることである。
そのためには、ショッピングセンターシステムはサーバーなど設備を必要としないASP型のシステムを採用することである。
ASP型のシステムは、システム運用そのものをアウトソーシングするものであり、デベロッパー又は管理会社は、システムを使うことだけに専念することである。

ASPシステムとは
アプリケーション・サービス・ブロバイダーを略し、インターネットを通じて応用ソフトを配信する事業を行っている会社である。 商業施設、ショッピングセンターを運営するシステムもASPテナント管理システムで利用でき、Webブラウザで稼動し、接続PCに特別なソフトをインストールすることもない。 また、セキュリティは電子認証技術と暗号化がかけられ、利用者ログも蓄積されていることから、一般的なスタンドアロン型のシステムよりセキュリティ機能は高い。

■システム投資の軽減
ショッピングセンター経営は、テナントに区画を賃貸し地域住民に様々な生活提案を行い消費者に支持されて成り立つ、既にある設備投資の少ないASP型とし、投資は顧客を動員又はリピーターを増加するフロントにまわすべきである。


システムの導入とその利用の仕方で、ショッピングセンターコストは大幅に下がる。


もし、システムに多額の投資を行いシステムメンテナンスへの直接的人件費、日常的な定型業務にコストをかけているのなら、システム経費を見直す時期となっているのである。

http://www.sccube.co.jp/

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不動産流動化に適合したショッピングセンターシステム [不動産流動化の課題]

近年、商業施設(ショッピングセンター)は不動産流動化の仕組みで開発、所有、運営管理が行なわれている数が増加しつつある。

REITとして、商業施設も投資物件の対象となり、また投資法人会社により売却されることが多く、その運営手法は従来の所有兼運営管理を一社で行なう方式とは大きく異ならざるを得ない。

一定規模(30店舗)を超える商業施設はテナント管理システムの利用は必須である。
特に、日々の売上預かり金、クレジット処理などがある場合は人手作業は困難であるどころか、人件費の無駄でもある。

投資利回りとキャッシュフローを重視するSPC(特別目的会社)による、商業施設経営は、
従来の初期投資と月額の人件費がかかるハードウェアを設置して業務運用を行うシステムから、ASPと呼ばれる、ネットワークを経由して利用するローコストなテナント管理システムにシフトしつつある。

ASPはApplication Service Provider の略語で、応用システムをネットワークで提供する事業者という意味である。

それは、小売、飲食、財務経理、稟議書などのワークフローにいたる様々な業務にいきわたりつつある。


ショッピングセンターについても同様である。

その利点は、
1.ハードウェアやOSの管理や老朽化によるシステム入れ替えなどの煩わしさがないこと
2.セキュリティ面についても、ASP業者にもよるがネットワークを通じているため、事務所に設置している環境より格段に考慮されている。
3.システム操作についても、サポートセンターで常にサポートして安心して操作ができる。
4.データのバックアップについても、利用者は行わずにASPセンターでバックアップする。

など従来のハードウェアを所有してシステムを使うことよりメリットがある。

■システムの機能分化

ASPを利用することは、一言で言えばシステムを利用することだけでそのほかの、コンピューターの煩わしいことは一切、ASP会社に任せておけばいいのである。


利用価格とそのシステム機能は、ASP業者により違うことと、システムの機能千差万別である。

ASPシステムの提供は、メーカー系とSCキューブのショッピングセンター専門会社から販売されている。

SCキューブのシステムは、あらゆるショッピングセンターの運用形態を研究されておりシンプルかつ高機能であると評価されている。

また、要望によりシステム操作からその周りの事務処理までも一式で対応することも特徴としており、メーカー系では対応しないことまでの範囲をサービスしている。

また、初期投資、月額費用もローコスト対応で行っている。
(決して、安いからそれなりではありません・筆者より)

ASPテナント管理システムは不動産流動化のショッピングセンターに何故適合しているかは下記のとおりである。
不動産投資の利回りは、投資した金額を何年で回収できるかであることから、ASPテナント管理システムを利用することによる、ハードウェアとシステム費用などの初期投資とシステム周りの人件費を計算するとASP型のシステムを利用することに大きなメリットがあるのである。

投資家は、今まで気がつかなかったところでもあるので、ぜひともシステムにも傾注して商業施設の価値の向上と投資利回りの両面について認識していただきたい。


■設置型のハードウェア・システムからの脱却、ASP型のシステムの利用

1.初期投資のかからないASP型のテナント管理システムを利用。

2.ASPテナント管理システムは、導入準備費程度の初期費用と月額のシステムシステム管理費から構成され、資産計上などの煩わしさと、ハードウェアの保守管理業務はない。

3.売却時にも、ASP契約の譲渡により手続も簡単である。

4.PMレポート、アセットマネージャーの資産管理業務に対して、データの出力は可能な対応となっている。

5.日常のシステム操作に対して、365日のサポート対応を行なっていることから、操作に不慣れな担当者も安心して使える。

6.ASPはネットワークで利用する態様であるから、ファンド会社、アセットマネジメント会社、プロパティマネジメント会社などシステム利用できる。


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不動産流動化のショッピングセンター [不動産流動化の課題]

ショッピングセンターは不動産流動化に伴って、従来のSCの開発運営イコール所有会社のスタイルが減少しつつある。

SCの開発後にSPC(特別目的会社)アセットマネジメントプロパティマネジメントのスキームの運営管理が増加傾向にある。

私の仕事(ASPテナント管理システムWebSCマネジメントシステム)も当然のことながら、このスキームに組み込まれる。

不動産流動化の仕組みを初めて知ったときのことを思い出す。
20年ほど前の海外にSCを計画し、SC開発の一員としてその業務に携わっていたころだ。

不動産流動化は所有と運営管理の分離で、それぞれの分野のエキスパートが参加してSCをつくり運営していくと当時は理解していた。
SCを運営する能力はあっても、現実には多大な資金が必要で簡単にはSC開発の着手はできないのである。
不動産流動化は資金の問題を解決したスキームである。
投資家はそのSCに対して投資をしてSCから生まれた利回りで投資の利潤を得る仕組みであり,運営管理のエキスパートの知恵とノウハウにより地域ニーズに適合し、運営コストを低くおさえつつ質の高い個性あふれるSCが出現してくるのではないだろうかと......

20年経過した現在の時点では当時に考えたSCは出現していないように思われる。

SCは地域と密着して、地域の発展と地域住民への生活の提案行う機能をもち地域とともに成長していくものと考える。
従って、SCの姿は少しずつ変化する。

“日々新たに”という言葉がSC運営のキーワードかもしれない。

SCを開発し成長させていくには
所有者又は投資会社、アセットマネージャー、プロパティマネージャー、そしてテナントなどが地域に対しての共通の思いと情熱を持たなければ
SCは単なる寄り合い所帯であり
投資会社にとっては、単なる投資物件であり
地域とともに歩むことができるSCの存在はできないのである。

不動産流動化による投資の根底は、SCの不動産価値である。
SCの不動産価値は、賃料収入から運営コストを差し引いた営業利益で評価される。

この評価の仕方は、オフィスビルの評価方法と同じであることが今後の課題である。
売上管理のセクションでも記載しているが、SCは商業施設であることから賃料の源泉であるテナント売上についてより深く評価する手法を確立するべきと考えている。

そのことにより、単なる不動産としてではないSC独自の不動産+商業的な思考を持った不動産流動化に変貌していくであろう。



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