So-net無料ブログ作成

不動産賃貸の売上預かり金(預託金)精算と消化仕入の相違点 [SCの運営管理]

百貨店・大型小売業からSC形態の管理手法に移行するケースが増加しつつある。
それは、単にモノ・サービスの販売手法を自社だけのノウハウだけではなく多様な販売手法・マーケテイング手法を取り入れてショッピングセンター化にシフトするものである。

ショッピングセンター化していく上で、従来の小売業体制を保持していることから、出店するテナントとの精算形式で消化仕入と売上預かり金の精算方法と管理が混同されていることが多くある。

どちらも、最終的にはテナントの返金(支払)が発生することで酷似しているが、管理手法視点からみると真逆である。


その相違点を以下に記載する。


1.デベロッパーの経理上の売上

消化仕入
販売売上が売上収入

不動産賃貸
家賃収入が売上収入

2.取引形態

消化仕入れ
店舗経営はデベロッパーが行い、支払は仕入れ又は販売委託費となる。

不動産賃貸
収入先であり、テナントは店舗経営を行う。


3.レジ内の現金・掛け売上の取扱

消化仕入
全てデベロッパーの経理処理計上となる。

不動産賃貸
現金・掛け売り上げの管理は行わない又経理処理は行わない。

4.レジ管理

消化仕入
デベロッパーの管理となり、現金・金券・釣銭準備金などレジドロア内の在高管理が必要。

不動産賃貸
デベロッパーはレジ管理は行わない。
日々のテナント売上の確認は売上歩合家賃の元となる純売上をレジ精算ジャーナルで確認する。

5.精 算

消化仕入
店舗と取り決めた売上のXX%を支払う。

不動産賃貸
売上預かり契約を行っている場合
テナントからの売上預かり金から家賃諸経費を差し引いて、テナントに返金する。


nice!(0) 
共通テーマ:仕事

SC運営管理業務の標準化とは [SCの運営管理]

SC運営管理業務は幅が広い。

SC運営管理業務の日常業務を列挙してみると

①テナントとのコミュニケーションからテナント営業のサポート
②SC全体の販促、来店される顧客への安全管理からサービス業務
③SC施設のメンテナンス業務(設備、清掃)
④SC施設の安全保全(防災、警備)
⑤テナントへの売上・請求精算業務
など多岐にわたる

この多岐にわたる業務を横断的な発想で標準化できる具体的なことは何か?


標準化前の業務状況

①から④の業務では管理規則などで規程されている各種の申請書・連絡文書があり、この文書により記録され業務が進行される。
⑤については、比較的小規模な商業施設に多く見受けられる業務でEXCELを使用してテナント請求精算がおこなわれていることである。

現状では、申請書・連絡文書は手書きであるがため記入者の書き方や、記入方法の違いがある。
テナント請求精算ではEXCEL利用であるがため作成者により計算方法の違いや若干のフォーム・レイアウトの違いがあり、過去データの保管・保存方法も作成者により違いが発生し、担当者が変わった場合に引き継ぎなどに時間がかかるか、作り直しが発生する。


標準化する意義と課題

標準化とは、だれが行ってもほぼ同様な内容で統一化されていることをいう。
そのためには、業務のルール化を詳細にわたって行いルールに基づいて業務遂行することになるわけであるが、実務でルールをみながら業務遂行できることは現実的な解決策ではない。


標準化の手段(方法)


1.①から④は其々の業務から発生する書類の管理であり、リアルタイムに情報を発信し、かつリアルタイムに情報を検索活用できるグループウェアを導入することにより情報の統一性が可能となる。
2.⑤についてはPCによるEXCELではなくシステム化をおこなうことにより、担当者が変わった場合でも売上管理から家賃請求精算方法に影響がなく業務そのものが一律化する。


標準化の功罪


標準化により業務の統一化が達成された場合は、例外事項ごとに対応しにくいことが発生しうる。
例外事項に対してその時々の応じた対応が数多くなれば、標準化・統一化が崩れるからである。
システムも同様で、システムは業務を画一的、均一的に処理する。
そのことにより、業務をシステム化することにより標準化ができるのである。
例外事項対策については、システム導入前に現業務を分析し想定される例外事項を整理し、例外事項そのものも標準化することが必要である。
その他まれに発生するような例外事項については、システム外で処理する判断が必要になる。


最後に

上記SC運営業務の標準化システムとして

WebSCマネジメントシステム と SCWAE テナント管理システム が 小規模商業施設から大規模商業施設まで稼働していることをつけくわえたい。


http://www.sccube.co.jp/





共通テーマ:仕事

SCのクレジット端末IC対応について [SCの運営管理]

7月26日付け日経新聞の1面に「クレジットカード20年までに全てIC型に」が掲載された。
クレジットカードの偽造が多発して被害額は14年に106億円にも達するという。
クレジットカードの磁気ストライプ方式は容易に偽造され、なりすましによる買い物がなされるからである。
ICチップであると、情報の暗号化ができるため容易に偽造はされにくい。
現在はほとんどのカードは、磁気ストライプとICチップの併用型になっているが、肝心のクレジット端末には磁気ストライプの読み取り機能しかない端末が多く、IC読み取り機能を持ったクレジット端末を普及させなければ意味がない。
クレジット会社は不正被害があった場合には、加盟店に被害額の肩代わりをさせる方式を検討している。
包括加盟を行っているSCデベロッパーは、十分に検討しリスク回避を行っていかなければならない。

被害額を最小限にしていくには
1.IC読み取り機能型のクレジット端末の導入
2.署名・サイン方式から、暗証番号方式に変更
の2点を行っていくことである。

上記の2.では大型SCでは電子サイン方式の端末を導入して事務効率を上げる意図でペーパレス化が行われているが、暗証番号方式を採用することで、電子サインのサインパッドは必要なくなるのではないだろうか。
又、クレジットカード保有者が暗証番号がわからないからということがあるが、現在では少数になりつつある。

包括加盟を行っているSCは、今後5年以内にIC対応型の読み取り端末の導入投資が必須となる。


http://www.sccube.co.jp/

共通テーマ:仕事

SCデベロッパー経営組織の二面性 [SCの運営管理]

SCデベロッパーの組織は一般企業と異なった体系を持っている。
なぜなら、デベロッパー自身の企業として必要な組織(総務・人事・経理・広報宣伝企画など)とSCを運営するための組織(テナント営業管理・販促・施設設備・売上管理など)の2つの組織体系が存在するからである。

しかし、デベロッパーの規模・経営方針と成り立ちにより、2体系の組織での業務分担が明確にならない場合がある。
例えば、規模が小さく、運営管理するSCが一つの場合にはテナントの売上管理業務は経理業務のなかに吸収する場合があったり、規模が大きくなるとSC運営組織の中にも企画開発部門やテナント従業員のための福利厚生・教育を行う部門が存在する。
最も組織上の判断に迷うことは、SCが立地する地域にに対する渉外業務である。
一般企業であれば総務部門が担当するがSC運営上での業務とするのか、デベロッパー企業として対応する業務なのかについてはデベロッパーとしての方針・姿勢の問題であり、
SCデベロッパー組織形成の選択肢が多岐にわたることから、業務の流れ・権限責任などの組織化については難易度の高い経営判断が要求される。

http://www.sccube.co.jp/


共通テーマ:仕事

SCの劣化について [SCの運営管理]

ショッピングセンターはOPENした時から劣化がはじまるとよく言われる。
これに関しては、YESでもありNOでもある。
はたして、OPEN時点でSCのMDや運営は最高のものかと考えるとNOと言わざるをえない。
建物、設備などのハード面では確かに老朽化は進みYESである。
SCは10年、20年経過してもいつも新鮮なSCであり続けるには日々の運営管理が重要である。

松下幸之助の言葉はSC運営にも当てはまり、筆者の好きな言葉でもある。

よく「我々が半世紀を越えて発展してきたのは常に今のままでよいかと問い続けた"日に新た"の精神があったからだ」

万物は変わり続けるもの。今日のベストは、明日になればベストではない。ご存じのように、「進化論」を提唱したチャールズ・ダーウィンは、著書『種の起源』で「賢いものや強いものではなく、変わり続けるものが生き残る」と書いてある。


SCの運営も常に「このままでよいか」の視点で取り組むことが必要である。

SCのシステムIT化も同様である。

http://www.sccube.co.jp/


共通テーマ:仕事

SCのインターネット利用の方向性 [SCの運営管理]

スマートフォンの普及率は2013年6月で47%(インターネットコム2013年6月発表)に達する。
スマートフォンの出現前は、PCによるインターネット利用がほとんどであった。
現在では、いつでも、どこでもインターネット接続して情報を取得したり、ゲームを楽しんだりできるようになった。
電車などを見渡してみると、スマートフォンを利用中の方々が多く見られ、インターネットはより深く私たちの生活に入り込んでいる。

それではSCのインターネットとの関わりは?
と考えると、ほとんどのSCではホームページでフロアガイド、顧客サービスガイド程度で、その他のことについての利用はない。

SCがホームページ以上のインターネットを利用することになると、インターネット上のショッピングモールを立上る発想になる。
ある意味ではインターネット通販である。
インターネットによる商品購買行動は、商品名で検索してヒットしたインターネットショップで購入する。
いわば、ピンポイント型購入方法が主流である。
購入者の居住地などの地域的な商圏は存在しない。
SCがインターネットモールを行っても、地域に密着し栄えていく目的から考慮すると意味はない。

SCは地域社会により深く入り込み、活性化していくロードマップを描くなら、インターネット利用は行政、学校、病院、近隣商店街とタイアップして、より住みやすい街にしていくことを目的にした地域センター的なインターネット企画を行っていくことがこれからの方向性ではないだろうか。

それは、スマートフォンのアプリでもいいし、また地域限定のSNSサイトなどが考えられる。
地域特性を生かしたアイディアと企画力が必要であることは言うまでもない。


共通テーマ:仕事

ショッピングセンター売上管理業務の重要性 [SCの運営管理]

ショッピングセンターのテナント売上から賃料請求までを総称して売上管理業務といわれていることが多いことから本記載のタイトルを売上管理業務とした。

売上管理業務は、日々繰り返し行われている業務であるが本来は図の通りテナント契約に密接にかかわる業務であり、契約内容の執行業務であると言っても過言ではない。

売上管理担当者は、テナント契約内容と管理規定を意識すべきであるが残念ながら、単に毎日の業務の繰り返し業務でテナントからあがった売上報告内容を決まった方式で正確にチェックすることに終始されていることが多い。

デベロッパーとテナント間の契約について、売上管理担当者が意識を持つことが必要で、そのことにより
日々の業務、月次の業務、テナントの出退店における対応、イレギュラーの発生時によりスムーズに対応される。

また、間接的ではあるがコストダウンの大きな要素になる。


SCの成り立ちと日常オペレーション業務の関係

scの成り立ちと運営の関係.jpg


http://www.sccube.co.jp/


共通テーマ:仕事

ショッピングセンター経営と運営の4つの基本概念 [SCの運営管理]

ショッピングセンター運営の4つの基本概念をまとめて見た。
読者のSCに照らして参考としていただければ幸いです。

1.人的資源の考え方


ローコストオペレーションを確立し、人的資源をMD再構築や常に鮮度を保つための新規テナント導入と快適な時空間消費環境の演出を行うための営業活動に投入し、SCの鮮度を保っていくことが利益体質の強化と収益向上に不可欠な要件。


2.売上管理の考え方


家賃形態の内容に限らず、入居テナントの営業状態並びにSC全体の売上動向を把握し商圏顧客の状況を把握し、将来のテナントミックスを行なう上で、売上動向を把握。
また、家賃形態が完全固定家賃制を導入した状態でも長期的な観点ではテナントの営業状態を見た上での家賃改定の情報とする。

3.運営管理体制の考え方


情報の流れ、事務作業の効率性、生産性を重視しできるだけ少人数で管理できる体制作ること。
SCを運営するパートナーとしての委託会社(清掃、警備、設備など)も含めて、情報を共有し効率よく推進する体制を作ること。

4.顧客サービスの考え方


SCデベロッパーは常に競合地域、SCに対して差別化戦略を図っていくことが必要。
そのためには、自SCに来店される顧客の満足度を維持しかつ高めていくことが不可欠である。
テナントも含めた、顧客サービスのあり方及び顧客からのクレーム情報を分析し対応する努力が必要。


共通テーマ:仕事

SCとSNS(ソーシャル・ネットワーキング・サービス) [SCの運営管理]

iPHONE5が発売され、いよいよ携帯電話からスマートフォンの時代になった。
スマートフォンの普及を押し上げたのは、SNS (ソーシャル・ネットワーキング・サービス)である。
特に世界的に顕著なのは、Facebook である。
Facebookへの企業参加もはじめられている。
お客様とのコミュニケーションを図るため、Facebookに参加するショッピングセンターも増え始めているが、内容はまだ試行錯誤の状態である。

SCが不特定多数のお客様と双方向のコミュニケーションを行うことは、10年前は考え方はあったが実現できることではなかった。

まだ、過渡期ではあるが新しい技術とお客様の普及状態を考慮して、一歩早く利用ノウハウを積み上げて行くべきである。

しかしながら、ショッピングセンターデベロッパー、運営管理会社の社内的な側面では、ITのリスク管理という面で社員のインターネット利用が制限されていることがある。
そのため、インターネット利用に対する発想にショッピングセンター自体がついていけない状態になっているのではないだろうか。

SCは地域社会に根ざし、お客様より一歩先んじた情報を発信し続けて行かなければ、たちまち廃れてしまう。

SC運営管理手法もお客様目線で再チェックし直す時代になりつつある。
SCは単にモノを売る時代から、様々な情報発信とコミュニケーション機能をプラスした時代変化をしていかなければならない。

そのためには、常にイノベーションを繰り返していくことが要求される。
今までのやり方、考え方から発想される固定観念を捨てて、SCの地域住民のために何ができるかを考えていくことが重要ではないだろうか。


共通テーマ:仕事

インターネットとSC [SCの運営管理]

インターネットによる通販売上は拡大化傾向にある。
大きな影響を受けているのは、音楽CDショップそして書籍である。

確かにすべての本、音楽などをデータとして端末1台に格納して好きなときに、好きな場所で、読みたい又は聞きたいときに楽しむことは便利ではある。

インターネット書籍、音楽を購入する動機はCM、インターネット上のPRから情報を得てダウンロード購入する。
いわば、ピンポイント型購入方法である。

また、最近ではリアル店舗のスーパーがネットスーパーとしてインターネットで商品販売するケースが増加している。
購買は、インターネットで注文すると当日中に宅配されるという。
販売諸経費を含めた採算は各社ともにとれていない。
現時点では、店舗として地域サービスによる認知性として行われている。

ショッピングセンターについても
各社ではインターネット利用について研究し始めている。
ショッピングセンターがインターネット上に仮想商店街を立ち上げる企画である。
実際に、SCに入店するテナントを中心に仮想商店街に参加させ、インターネットで顧客が注文し、配送するというしかけである。

インターネット通販業(たとえば AMAZON.COM ・ YAHOOショッピングなど)と比べて、何が違うのか? 疑問である。

先に述べたように、インターネット購入者は必要なものを先に検索し検索対象となった店舗が複数あれば価格・サービス・支払方法で比較購買する。

インターネット購買に対して、ショッピングセンターは様々な業種業態の小売業・サービス業の複合体であり、来店客は目的購買から無目的来店の様々である。

リアル店舗であるショッピングセンターが、単純にインターネット仮想店舗を設ければよいということではなく
お客様に対して、インターネットを利用したサーピスは何かということについて考えていく必要はないだろうか。

ショッピングセンターはインターネット的なピンポイントな購買動向はごく僅かであり、来店客に対して常に新たな提案要素を表現し続けなければ、そのショッピングセンターはソフト面で老朽化する。

例えば、売上低下の要因でイベントの削減、ポリシーなき空き区画補充、安全・清潔面の保守費の削減など数を上げればキリがない。

インターネット社会の到来、経済環境などの要因をいかに利用していくことができるかが、今後のショッピングセンターの原点ではないだろうか。



共通テーマ:仕事