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ショッピングセンター運営管理の元気化 [SCの運営管理]

ショッピングセンター運営管理の元気化(第七版)を製本しました。
また、今回より電子書籍化もいたしました。

ショッピングセンター運営管理業務は、来店されるお客様、テナント、施設設備、周辺環境の変化など、日々変化する環境の中で予期しない様々な事象が発生します。 その都度、最適な判断をしていかなければならないことや、中長期的な視点で実行するべきことが混在します。
「日々新たに」はSC運営の原点でもあります。 常に新鮮なSCとしていくためには、前例のあること、他のSCで行われたことなどではなく、独創性のある考え方を取り入れていくことが大切だと思います。
運営管理業務を行うことにおいて、すべて成功するという保証はありません。 また、運営管理業務には正解という答えもありません。本書は4年間にわたって執筆したブログですが、 私自身が思ったこと、考えたことなどについて問題提起とした内容となってます。
常にショッピングセンター運営の原点に立ち返り、目的は何か、実行することで何になるかを考えるための素材であり、参考としていただければ幸いです。

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お問い合わせ先
製本は、本プログをSCの運営管理、情報システム、売上管理、不動産流動化の課題、販売促進の5つのカテゴリに整理しています。
下記のURLより、お名前、会社名、送付先ご住所をご連絡ください。
ご購入はショッピングセンター デベロッパー・運営管理会社(PM)、アセットマネージャーにご勤務の方に限らせていただきます。

https://www.sccube.co.jp/contact/
http://www.sccube.co.jp/

ご購入について
自費出版で製本費用原価でお譲りいたします。
1冊 3,000円 プラス 送料

電子書籍について  1冊 1,000円
便利機能 目次をタップしますとダイレクトに記事が表示されます。

アプリについて

iOS のみ対象

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内容

■SC運営管理

SCの差別化戦略、商業施設繁栄と衰退の分岐点、などSCを運営していく上での課題、問題点などを記載

■情報システム

ショッピングセンターシステムのリプレース、システム利用方法などの着目点などを記載


■売上管理

日常の売上管理業務の問題点・課題など記載



■ショッピングセンター販売促進

主にシステムを販促に利用する場合の問題点課題を記載


■不動産流動化の商業施設運営

不動産流動化による運営のあり方、問題点・課題などを記載


本書はカテゴリ別に103タイトル、284ページ
目次してありますので、何かに行きづまった時や原点はなんだっただろうという場合は拾い読みができるようにしてあります。

本書はプライベート出版ですので、多少SCキューブのシステムについての利用方法並びに導入方法を混在していることについてご理解頂ければ幸いです。
たくさんのご購入依頼をいただき、筆者として驚きもあり、また大変に光栄に思っています。


SCとインターネット通販 [SCの運営管理]

2017年6月14日(水)の日経新聞に米商業モール苦境の記事が掲載された。
国土面積、習慣、歴史、人口の違いはあるが、ショッピングセンター(SC)に関しては日本よりアメリカは10年ほど早い進化を遂げていると感じる関係者も多いことだろう。
記事はモールの核テナントである大手百貨店がネット通販に顧客を奪われ相次ぎモールから撤退しており、米小売の今年の閉鎖店舗数が8000店を超えるとの推計もある。

4年ほど前にインターネットとSCの関わり を投稿したが、我が国のインターネット通販は定着し、家電、衣料品、雑貨などの物販売上はSC売上に大きく影響を及ぼす状態が拡大している。

■1つの視点では
SCデベロッパーは物理的空間をテナントに賃貸するビジネスであり、アマゾン、楽天市場、ZOZOTOWNなどのインターネット通販は仮想空間に小売り商品や業者をいれて販売するビジネスで、ある意味、ビジネススタイルは同様なライバル関係とも言える。

これからのSCデベロッパーは、単なる区画賃貸だけでは生き残れないことは、米国のSC動向から見ても明確である。

■インターネット通販は
地域、時間は関係なく販売するが、商品説明や販売する側と購入する側のコミュニケーションは無機質で比較的薄い。
SCは、来店顧客に対してのサービス、そして居心地のよい空間を提供し、消費者は安心してショッピングやサービスを受けられることが強みである。

■SCデベロッパーは
インターネット通販の進展そのものを受け入れて、SCの強みである地域貢献と来店顧客へのFace to Faceの心のこもったサービスを継続して手掛けていくポジティブな努力が必要であることも共通認識ではないだろうか。
また、テナントミックスは従来型を破った思い切った企画を行い研究し続けなければならないだろう。
しかしながら、絶対的な人手不足という外部環境もSCにとって逆風である。テナント販売スタッフもデベロッパー運営スタッフも定着に苦戦しているSCも少なくないようである。

この状況を打破する働き方改革での生産性向上を実現するシステムがWebSCマネジメントシステムであり、競争社会で生き残るための強固な財務体質へ貢献するSCWAREシリーズの一つであることを最後に付け加えたい。

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駅前百貨店のSC化戦略 [SCの運営管理]

百貨店の売上低迷と経営不振期を向かえ、リニューアルを機会に従来の売り場から、テナント形態に変え始めている駅前百貨店が多くなっている。

■百貨店のSC化へのMDの課題


テナントは、勝ち組と言われるテナントを誘致しており、売上はテナント頼みのケースが多く見られる。

百貨店のSC化は、単に力のあるテナントを誘致しておけばそれなりの売上は作ってくれるという考えかたは、百貨店の仕入先の選択方法に近いと思われる。

この方法は、その場所に立地している条件・文化などを意識せずに、売上至上主義となってしまう傾向にあり、本来のSC化とはなっていないのである。

SCは、販売する商品主体ではなく地域住民、来店される顧客に対して発信する生活提案主体としてテナントを選択し誘致することが重要であり、買い物をしなくても来てみたくなる商業施設までに変貌させられるかが、大きな課題となる。

■ 運営管理の課題

百貨店形態からSC形態に変化させるもうひとつの重要な要件は内部コストである。
従来の百貨店は経理、出納、販促・宣伝、仕入、総務、企画などの部署と多数の人数をかかえた重量コスト型の運営を行なっていた。
百貨店からSC化する場合は、管理する手法などを根本的に見直し最小限の内部コストで運営できるような軽量型体制を作り上げなければならない。
百貨店経営は売上至上主義であったことから、利益確保主義に転換することが重要である。

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ショッピングセンターの売上増加策としての駐車場サービス [SCの運営管理]

■ショッピングセンターの駐車場活用

中心市街地は歩いて暮らせるコンパクトシティを目指している。
しかしながら、モータリゼーション化した社会では車で5分圏内からの駐車場利用顧客が多く、商業施設における駐車場の重要性は無視できないのが現実である。
日常用品の買い物などに車を利用する購買行動は駐車場施設の重要性を意味し、商業施設の賑わいと利便性は駐車場のありかたが大きな課題となる。

■駐車場の重要性

① 交通手段が駅近くという条件だけでは商店街の活性化までには至らない。
② 車での買い物客の消費パターンは徒歩客より明確な買い物目的志向が強く商業施設内の店舗構成にもよるが来店顧客の買い回り平均額の2倍程度の商業施設が多い。
③ また、大型の商品購入など自らの持ち帰り(すぐに使いたい)志向性が高い。
④ 特に地方の場合は車での移動手段が高い。
などの要素があり車顧客についての重要性は商業施設にとって不可欠である。

■駐車場のサービスステーション化として

駐車場は単に来店される顧客が車を止める場所と考えず、公共的な多目的施設と考えることにより、商業施設全体の利便性と来街する魅力は向上する。
そのため、従来の車を停めるだけの駐車場のあり方から車で来店される顧客とその他の交通手段の顧客に対して、駐車場を基点とした物流的なサービスが行なえるサービス施設へと機能強化を行い“まちのサービスステーション”とした駐車場がこれからの駐車場のあり方ではないだろうか。

■駐車場内のサービス施設として

① ミニコンビニエンスストアの設置
② 喫茶店、会議室
③ 愛犬のクロークサービス
④ お買い上げ品や手荷物のお預かりサービス
⑤ 場内壁を利用したパネルやショーウインドウの設置
⑥ 自動販売機やコインロッカーの設置
⑦ 70歳以上のもみじマークの車、ハンディキャップ者の車に対しての代行駐車サービス

単に、駐車するだけの駐車場から、入りやすく・停めやすい駐車場に変貌させた場合の影響は駐車回転率の向上となる。

回転率の向上をめざすことは、そのままショッピングセンターの売上の増加要因となることに着目することが重要である。



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ショッピングセンターのセキュリティ管理 [SCの運営管理]

ショッピングセンターの運営にあたって、よく議論されるのは、SCのオープン時間とクローズ時間のバックヤードへの入退管理である。

オープン時間、クローズ時間に限らずに、納品、従業員、外来者の入館がある。

管理規則や従業員マニュアルなどで、従業員・関係者の入館経路を決め遵守させるのであるが、オープン時間中は決められた経路での入館が守られているか、またその確認ができているかということになるとあいまいな状態であることはどこのショッピングセンター及び商業施設も同じ状況である。

■大型小売業と混同される入退館管理方法


商業施設として、従業員出入り口に24時間警備員を配置してすべての従業員及び関係者は指定された出入り口より出入りするという考え方は、百貨店、スーパーなどの1企業だけの建物の場合である。また従業員はユニホームを着用していることから従業員であることがオープン時間内は明確に視認でき、1企業のバックヤードには商品などが積まれている状態が多く、退館時には従業員出口で手持ちバッグ検査が行なわれる。

ショッピングセンターの入退館管理は、このような百貨店・スーパーと混同されがちであり、少々過剰な入退館管理が行なわれているケースが多く見られる。


■入退館管理のポイント


複合商業施設は1企業ではないことであり、そのバックヤードに商品を放置することは管理規則で禁じていることであり、消防法などにも触れ、当然のことながら放置された物品の保証などはされないのである。
従って、SCの入退館のセキュリティチェックは、大型小売り業とは方法が変わってくる。

SCのセキュリティ管理の基本は、営業時間・閉店後に限らずに安全の維持であり、防災センターからの監視カメラと巡回チェックにある。

オープン時間中の従業員の入館チェック立会いは重要ではなく、別に従業員のモラールとして客用施設の利用をさせないというスタンスが重要となる。

閉店後については、徹底した入退館チェックと残留者管理を行なう防犯防災に重点をおく。
そのために従業員者証・納品者証・外来者の入館申請などによる管理とチェックが必要となるのである。


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インターネットとSCの関わり [SCの運営管理]

2013年8月にインターネットとSCのタイトルでSCのインターネットの利用の方向性を記載した。

http://sccube.blog.so-net.ne.jp/2013-08-01

その後、ファッション通販ZOZOTOWNのSC出店(取扱い商品を実店舗で販売するのではなく、試着などが行えるサービス)
SC側では、出店NGとOKの二極に分かれる。

また、小売業ではセブン&アイはグループ総力でコンビニから百貨店までの商品をネット通販するサービスを2018年までに事業モデルをつくることが新聞発表された。

これから単純な“通販の無店舗販売”対“実店舗販売”の対立構造の図式ではなくなることは明確になりつつある。

SCの原点は地域に根差した、物理的空間による地域商圏への生活スタイルの提案であり、サービスの提供を行う施設である。


しかしながら、出店する物販店舗の立場になるとインターネット通販のためのショールーム化になり、売れなくなる現象も出ている。

SCはこれから、出店するテナントも含めて地域と連携した統一的なインターネット活用策を具体化していく時期である。

SC運営にかかわる担当者のインターネットに関する教育が必要であり、自SCの特性を踏まえた企画力を育てていかなければならない。


http://www.sccube.co.jp/

テナント出店契約の預託金(売上預かり)について [SCの運営管理]

ショッピングセンター出店契約の方式は、固定家賃、固定+歩合家賃、歩合家賃、最低保証制家賃の4通りが基本パターンである。

テナントとの出店交渉の中で決定していくのであるが、賃料請求に対する入金確保を先に確定していく意味で、毎日のテナントの現金売上をデベロッパー口座に入金する売上預かり金制度がある。

■テナント営業のサポートとして
ショッピングセンター内では、多数のテナントが営業していることから現金の安全管理、両替資金の確保という意味で必要な制度である。


■賃料諸経費の先行的確保について
前述しているが、賃料・諸経費の請求時点で先行的に口座に入金されているわけであるから通常であれば精算時点で確実に入金済みであることになり、未収ということはないのであるが、
テナントの業態、営業方法によっては現金預かり額が不足することがある。
テナントにより出店契約時点で売上預かり精算の契約内容としない考え方が必要である。


■売上預かりに適さないテナント
売上単価が高額の場合でテナント独自の掛売りが多く、現金売りが少ないテナントである。
この場合は、賃料の振込み入金の精算契約とする以外にない。


昨今では、売上預かり制度は運営管理の手間があるので避けてしまうケースが見られるが警備会社、運輸会社が代理回収するサービスもあることから、さほどの手間はない。
売上預かり制度を上手に使うことにより、テナントの日々の営業負担を軽くすることができる制度なのである。


SCキューブのSCWareテナント管理システムは、多様なテナント間との精算方式に対応し、入金機からのデータ取得から精算までを簡単な操作で処理するシステムを保有しています。

http://www.sccube.co.jp/
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SC運営のマネジメント [SCの運営管理]

SC運営は統一的なコンセプトに則り、限られた資源の中でテナントの営業活動を統合して、他の商業施設競合において優位性を引き出すことである。
そのためには、人材と情報の配分と、各店舗が協同するスキームをいかに醸成できるかがポイントである。

従来までは、SC運営に配置する要員数で運営のクオリティが評価されていたが、
これからは、情報とシステムを駆使できるかにより、SC運営のクオリテイが評価される時代にはいりつつある。
SC運営は人海戦術産業から情報産業にシフトしつつある。

情報産業型の運営管理の傾向

■商圏戦略

近年では、小商圏化傾向にある。
そのためには、来店客数、顧客動向などの情報を調査し、実態をつかんでおく必要がある。

■売上確保戦略

顧客囲い込み戦略は、競合施設にうちかつ戦略であり今までのポイントシステムだけでは同質競争に陥るだけである。
施設特有の強みをいかに生かしていくか、また施設の機能を拡大していくかが重要であり、情報戦略と掛け合わせて企画していくことにより、差別化が実現する。

■売上管理業務

売上預託金、クレジット統一加盟による精算業務などがあるが、この業務もシステムの優劣により少ない人数で管理が可能である。


徹底した情報システムを駆使して最小限の人数でSC管理を行っていく時代にはいりつつある。
SCキューブは、最少人数で運営するシステムによるノウハウを提供している。


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不動産賃貸の売上預かり金(預託金)精算と消化仕入の相違点 [SCの運営管理]

百貨店・大型小売業からSC形態の管理手法に移行するケースが増加しつつある。
それは、単にモノ・サービスの販売手法を自社だけのノウハウだけではなく多様な販売手法・マーケテイング手法を取り入れてショッピングセンター化にシフトするものである。

ショッピングセンター化していく上で、従来の小売業体制を保持していることから、出店するテナントとの精算形式で消化仕入と売上預かり金の精算方法と管理が混同されていることが多くある。

どちらも、最終的にはテナントの返金(支払)が発生することで酷似しているが、管理手法視点からみると真逆である。


その相違点を以下に記載する。


1.デベロッパーの経理上の売上

消化仕入
販売売上が売上収入

不動産賃貸
家賃収入が売上収入

2.取引形態

消化仕入れ
店舗経営はデベロッパーが行い、支払は仕入れ又は販売委託費となる。

不動産賃貸
収入先であり、テナントは店舗経営を行う。


3.レジ内の現金・掛け売上の取扱

消化仕入
全てデベロッパーの経理処理計上となる。

不動産賃貸
現金・掛け売り上げの管理は行わない又経理処理は行わない。

4.レジ管理

消化仕入
デベロッパーの管理となり、現金・金券・釣銭準備金などレジドロア内の在高管理が必要。

不動産賃貸
デベロッパーはレジ管理は行わない。
日々のテナント売上の確認は売上歩合家賃の元となる純売上をレジ精算ジャーナルで確認する。

5.精 算

消化仕入
店舗と取り決めた売上のXX%を支払う。

不動産賃貸
売上預かり契約を行っている場合
テナントからの売上預かり金から家賃諸経費を差し引いて、テナントに返金する。


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SC運営管理業務の標準化とは [SCの運営管理]

SC運営管理業務は幅が広い。

SC運営管理業務の日常業務を列挙してみると

①テナントとのコミュニケーションからテナント営業のサポート
②SC全体の販促、来店される顧客への安全管理からサービス業務
③SC施設のメンテナンス業務(設備、清掃)
④SC施設の安全保全(防災、警備)
⑤テナントへの売上・請求精算業務
など多岐にわたる

この多岐にわたる業務を横断的な発想で標準化できる具体的なことは何か?


標準化前の業務状況

①から④の業務では管理規則などで規程されている各種の申請書・連絡文書があり、この文書により記録され業務が進行される。
⑤については、比較的小規模な商業施設に多く見受けられる業務でEXCELを使用してテナント請求精算がおこなわれていることである。

現状では、申請書・連絡文書は手書きであるがため記入者の書き方や、記入方法の違いがある。
テナント請求精算ではEXCEL利用であるがため作成者により計算方法の違いや若干のフォーム・レイアウトの違いがあり、過去データの保管・保存方法も作成者により違いが発生し、担当者が変わった場合に引き継ぎなどに時間がかかるか、作り直しが発生する。


標準化する意義と課題

標準化とは、だれが行ってもほぼ同様な内容で統一化されていることをいう。
そのためには、業務のルール化を詳細にわたって行いルールに基づいて業務遂行することになるわけであるが、実務でルールをみながら業務遂行できることは現実的な解決策ではない。


標準化の手段(方法)


1.①から④は其々の業務から発生する書類の管理であり、リアルタイムに情報を発信し、かつリアルタイムに情報を検索活用できるグループウェアを導入することにより情報の統一性が可能となる。
2.⑤についてはPCによるEXCELではなくシステム化をおこなうことにより、担当者が変わった場合でも売上管理から家賃請求精算方法に影響がなく業務そのものが一律化する。


標準化の功罪


標準化により業務の統一化が達成された場合は、例外事項ごとに対応しにくいことが発生しうる。
例外事項に対してその時々の応じた対応が数多くなれば、標準化・統一化が崩れるからである。
システムも同様で、システムは業務を画一的、均一的に処理する。
そのことにより、業務をシステム化することにより標準化ができるのである。
例外事項対策については、システム導入前に現業務を分析し想定される例外事項を整理し、例外事項そのものも標準化することが必要である。
その他まれに発生するような例外事項については、システム外で処理する判断が必要になる。


最後に

上記SC運営業務の標準化システムとして

WebSCマネジメントシステム と SCWAE テナント管理システム が 小規模商業施設から大規模商業施設まで稼働していることをつけくわえたい。


http://www.sccube.co.jp/




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