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不動産流動化のショッピングセンター [不動産流動化の課題]

ショッピングセンターは不動産流動化に伴って、従来のSCの開発運営イコール所有会社のスタイルが減少しつつある。

SCの開発後にSPC(特別目的会社)アセットマネジメントプロパティマネジメントのスキームの運営管理が増加傾向にある。

私の仕事(ASPテナント管理システムWebSCマネジメントシステム)も当然のことながら、このスキームに組み込まれる。

不動産流動化の仕組みを初めて知ったときのことを思い出す。
20年ほど前の海外にSCを計画し、SC開発の一員としてその業務に携わっていたころだ。

不動産流動化は所有と運営管理の分離で、それぞれの分野のエキスパートが参加してSCをつくり運営していくと当時は理解していた。
SCを運営する能力はあっても、現実には多大な資金が必要で簡単にはSC開発の着手はできないのである。
不動産流動化は資金の問題を解決したスキームである。
投資家はそのSCに対して投資をしてSCから生まれた利回りで投資の利潤を得る仕組みであり,運営管理のエキスパートの知恵とノウハウにより地域ニーズに適合し、運営コストを低くおさえつつ質の高い個性あふれるSCが出現してくるのではないだろうかと......

20年経過した現在の時点では当時に考えたSCは出現していないように思われる。

SCは地域と密着して、地域の発展と地域住民への生活の提案行う機能をもち地域とともに成長していくものと考える。
従って、SCの姿は少しずつ変化する。

“日々新たに”という言葉がSC運営のキーワードかもしれない。

SCを開発し成長させていくには
所有者又は投資会社、アセットマネージャー、プロパティマネージャー、そしてテナントなどが地域に対しての共通の思いと情熱を持たなければ
SCは単なる寄り合い所帯であり
投資会社にとっては、単なる投資物件であり
地域とともに歩むことができるSCの存在はできないのである。

不動産流動化による投資の根底は、SCの不動産価値である。
SCの不動産価値は、賃料収入から運営コストを差し引いた営業利益で評価される。

この評価の仕方は、オフィスビルの評価方法と同じであることが今後の課題である。
売上管理のセクションでも記載しているが、SCは商業施設であることから賃料の源泉であるテナント売上についてより深く評価する手法を確立するべきと考えている。

そのことにより、単なる不動産としてではないSC独自の不動産+商業的な思考を持った不動産流動化に変貌していくであろう。



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