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商業施設の売上管理業務知識の重要性 [売上管理]

日々の売上管理業務の仕事は、単純にテナントからの売上を回収してシステムに入力するだけの作業と認識されていることが多い。
本来の売上管理業務はテナントとの賃貸契約の執行業務で重要な側面がある。
計数的な業務だけではなくデベロッパー又は管理会社のほかのセクションと緊密な連携を行う業務である。

売上管理担当者は商業施設の売上管理規定を熟知し、クレジットの取扱があるのであればクレジット会社との精算連携とクレジット端末の機能について理解しておかなければならない。

SCの運営管理においてはテナントから報告される売上・クレジットなどのルーチン業務は定型的な繰り返しでもあるが、予測のつかないイレギュラーな事象が日常的に発生し、それらに対してその都度処理しておくことが必要である。

イレギュラーな処理を全体の業務に影響することを認識せずに対応した場合は、業務効率を悪化させてしまうどころかテナントとのトラブルとなってしまう場合もある。
そのために、SCの成り立ちについて認識し、売上報告・家賃請求業務やクレジット処理についての知識を持って、SC運営がスムーズでありテナントに対してできる限り公正な処理を行っていくように心がけることが大切なである。

その他にデータ処理業務が多いため、EXCEL知識、クラウド型のシステム導入の場合はブラウザーの知識も必須となる。


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商業施設(SC)の売上分析 (SCの売上管理システムとは) [売上管理]

■商業施設(ショッピングセンター)の売上の見方

総来街者数と売上・レジ客数はSCの健康度のバロメータ

SCへの総来街者数は、競合SC又は地区との関係が多大に影響する。
来街者数を長期的にデータ化し、SCの売上とレジ客数と合わせて観察していくことが必要である。

SC売上を伸ばしていくには、第一に来街者数を吸引することが必要です。
そのための施策を企画し実行していくために、常に来街者数とSC売上、レジ客数を把握していく必要がある。


■短期的な面では

イベント、一斉広告、バーゲン、販売促進などのマーケティング評価に利用する。
例えば、毎年の定期イベントについて今期のイベントと昨年を比較し評価する必要がある。
結果的に、来街者数は増加しているが、売上には反映されていない場合にはその原因となる要因を抽出し、対策を練るということが必要となる。

■顧客動線と店舗配置の評価

出入り口ごとの入場者数と出場者数を長期的な観点で観察し、顧客動線を把握する。
短期的には変化は見られないが、テナントの入替えなどやアンカーテナントの影響で長期的な変動を見ていく必要がある。
このデータに基づいて、テナント構成・配置、リニューアル計画に利用する。

SC売上を伸ばしていくには、第一に来街者数を吸引することが必要。
そのための施策を企画し実行していくために、常に来街者数とSC売上、レジ客数を把握していくのである。

売上を構成している要素を分解すると

レジ客単価 × レジ客数

レジ客単価の要因は“一品単価×買い上げ点数”である。

レジ客数単価の要因をあげると6項目ぐらいである。

来街者数

滞在時間

買い上げ率

入店率

リピート率

SC内顧客導線

特に、SCの運営管理として来街者数はデベロッパー又は運営管理会社の責任である。
来街者数に大きな影響を与えるものとして、
  SC認識
  広告宣伝・販売促進
  交通網
  駐車場
などがあり、また他商業施設との競合関係も影響する。

来街者数に対して、購入比率が増加している場合と低下している場合がある。
低下している場合には、テナントの商品構成又はテナントミックス上で問題はないかの分析が必要となる。

従って、商業施設への来街者数統計はSCの総売上を向上させていくための大きな情報元であり、レジ客数、レジ客単価の動向とテナントごとの売上を分析して、原因と対策を構築していく上で欠かせないものである。

SCキューブの商業施設に特化したASPテナント管理システムの売上管理システムは、長期的な視点(60ヶ月)での売上と客数を分析する機能があり、売上動向を把握するのに欠かせない売上分析システムとなっている。

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SC運営の根幹とは [SCの運営管理]

SC運営を小売業的な発想(商品、売り場的な考え)で考えることは、SCの発展を目指すには不足であり、方向違いである。

SC運営の基本的な業務要素は
①地域連携 ②テナント連携 ③来店客対応 ④防災・清掃・設備管理であると言っても過言ではない。

①地域連携
行政機関、消防・警察との連絡体制が出来ているか

②テナント連携
SC運営方針と実行についてテナント協力が得られる体制ができているか

③来店客対応
来店顧客の安全・居心地の良さについて常にチェックする体制が出来ているか

④防災・清掃・駐車場・設備管理
委託会社に対して、SCの運営方針を浸透させているか

この4つの業務は密接に関連している
例えば防災・防犯をテーマとした場合は、テナント・来店顧客・防災センターそして消防・警察まで関係する。
理想的には一つの部門で包括管理することが望ましい。

SCの命題は売上をあげて、テナントからの賃料収入を獲得していかなければSCとして成り立たないことから、テナントリーシング・販促業務・小売り販売方法だけに傾注しがちである。

植物に例えれば、根の生育なくして果実又は花を期待することと同じである。
根がなければたちまち枯れてしまう。

SC運営の基幹業務としてしっかりとした体制をつくり、育てることが必要である。

また、時代の変革を十分に意識し常にSC運営を見直していくことも付け加えたい。

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商業施設の販促情報システムの必要性 [ショッピングセンター販売促進活用]

ショッピングセンター統合型のポイントシステム導入の機運が高まりつつある。

その原因は、ショッピングセンターをひとつの店舗としてみると百貨店、商店街などでのポイントサービスに対しての対抗策として考えられる。

本来では、顧客囲い込み戦略のひとつであるが他店舗のポイントサービスについて、さらに上をいくサービスとしてではなく競合相手の戦略を打ち消す戦略であり、どちらかというと消極的・受動的な動機からはじまっていることはゆがめない。

しかしながら、どこの店もポイントがつくのは当然のごとく、ポイントサービスは今や堂々として市民権を得ている現状では、ポイントサービスを簡単に否定することは難しい時代となっていることも事実である。

商業施設として統合したポイントサービスを導入していくにはどのような方法がいいのかという問題とそれで得た情報をどのように活用していくべきかを導入前に研究し、施設の独自の的をえたポイントサービスを企画することである。

よくありがちなことは顧客情報活用について店頭小売業的な考え方で設計してしまい、結局はうまく利用できないというケースも数多くある。
商業施設運営にあたっての顧客情報の活用策は小売業視点ではなく、商業施設をひとつのエリアまたは街とした考え方で、いかに顧客に来街してもらうかである。
来街した顧客には小売業であるテナントに来店して頂くことまでである。

商業施設オーナーであるデベロッパー又は管理会社は、ポイントシステムの原点である顧客リピート率の向上とイベント販促と連携した顧客情報活用を考えていくべきで、B to C的な顧客個人の分析とアタックは捨て去るくらいの割り切った判断が必要である。

また、ポイントシステム導入後の顧客動向については半年に1回程度の来店顧客調査と合わせて把握し、商業施設デベロッパーとして店舗という視点ではなく街づくりという視点で顧客戦略をもっていくことである。

また、ポイントシステムの導入又は入れ替え更新の場合は従来の専用端末を必要としないクラウド型のポイントシステムも開発されていることを付け加えたい。
それは、初期コストの低減化を意味し、低いコストで運用できるからである。



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ショッピングセンターシステムによるクォリティ向上策 [情報システム]

ショッピングセンターシステムは次の二つの機能が必要である。

1.ショッピングセンターのシステムは、入居するテナントとの売上、預かり金、クレジット、賃料、その他諸経費を請求精算するシステム。

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請求精算を行うシステムであるので正確であり入力ミス、更新忘れによる請求モレなどをサポートし事務処理を効率化するシステムでなければならない。

2.日常のショッピングセンター運営を効率的にクオリティを高めるためのシステム。

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ディベロッパー又は管理会社とテナント間のリレーションツールであり、日常発生する落し物、クレーム、テナントからの各種申請などを処理するシステムであり、デベロッパー・管理会社とテナントが水平連携して日常運営のクオリティ向上をおこなうものである。

上記の1,2のデータ活用も有効である。

1.に関してはテナントの売上動向把握分析、賃料分析・デベロッパーの収入分析
2.に関してはクレームの分析とその対策、施設のハード面の保守・補修履歴管理による効率的な安全管理の利用などがあげられる。

これからの、ショッピングセンター運営については上記1,2にシステムを現場実務で活用していくことが、SC運営の一体感の醸成という意味で有効策である。

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ショッピングセンター運営管理の元気化 [SCの運営管理]

ショッピングセンター運営管理の元気化(第七版)を製本しました。
また、今回より電子書籍化もいたしました。

ショッピングセンター運営管理業務は、来店されるお客様、テナント、施設設備、周辺環境の変化など、日々変化する環境の中で予期しない様々な事象が発生します。 その都度、最適な判断をしていかなければならないことや、中長期的な視点で実行するべきことが混在します。
「日々新たに」はSC運営の原点でもあります。 常に新鮮なSCとしていくためには、前例のあること、他のSCで行われたことなどではなく、独創性のある考え方を取り入れていくことが大切だと思います。
運営管理業務を行うことにおいて、すべて成功するという保証はありません。 また、運営管理業務には正解という答えもありません。本書は4年間にわたって執筆したブログですが、 私自身が思ったこと、考えたことなどについて問題提起とした内容となってます。
常にショッピングセンター運営の原点に立ち返り、目的は何か、実行することで何になるかを考えるための素材であり、参考としていただければ幸いです。

本.JPG


お問い合わせ先
製本は、本プログをSCの運営管理、情報システム、売上管理、不動産流動化の課題、販売促進の5つのカテゴリに整理しています。
下記のURLより、お名前、会社名、送付先ご住所をご連絡ください。
ご購入はショッピングセンター デベロッパー・運営管理会社(PM)、アセットマネージャーにご勤務の方に限らせていただきます。

https://www.sccube.co.jp/contact/
http://www.sccube.co.jp/

ご購入について
自費出版で製本費用原価でお譲りいたします。
1冊 3,000円 プラス 送料

電子書籍について  1冊 1,000円
便利機能 目次をタップしますとダイレクトに記事が表示されます。

アプリについて

iOS のみ対象

iPhone/iPad アプリ
     •iBooks
  




内容

■SC運営管理

SCの差別化戦略、商業施設繁栄と衰退の分岐点、などSCを運営していく上での課題、問題点などを記載

■情報システム

ショッピングセンターシステムのリプレース、システム利用方法などの着目点などを記載


■売上管理

日常の売上管理業務の問題点・課題など記載



■ショッピングセンター販売促進

主にシステムを販促に利用する場合の問題点課題を記載


■不動産流動化の商業施設運営

不動産流動化による運営のあり方、問題点・課題などを記載


本書はカテゴリ別に103タイトル、284ページ
目次してありますので、何かに行きづまった時や原点はなんだっただろうという場合は拾い読みができるようにしてあります。

本書はプライベート出版ですので、多少SCキューブのシステムについての利用方法並びに導入方法を混在していることについてご理解頂ければ幸いです。
たくさんのご購入依頼をいただき、筆者として驚きもあり、また大変に光栄に思っています。



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ショッピングセンターマネジャーの職務遂行力 [SCの運営管理]

ショッピングセンターの運営業務は多種多様であり、期間的には季節的な要因により集中することが多い。

業務を遂行していく上で、ショッピングセンターマネージャーとしての業務遂行能力が問われる。

今回は、商業施設運営だけに限らないことであるが、業務を進めるにあたって業務遂行能力について提言したい。

仕事のできる人とできない人の違いは?というと
情報・知識・経験と答える方は、答えとしてはノーマルである。

情報・知識・経験があっても仕事を“動かす”ことに直接にはつながらない。

ショッピングセンターマネジャーが業務遂行していく上で必要なことは、

仕事全体を俯瞰して見る力があること。
次に、業務執行にあたってメリハリがあること。

が2大要素である。

■俯瞰して見る力とは

その仕事の目的は何か、ボリューム的要素、期間・時間的な制限、課題・問題点は何か。
を知ることである。

特に、課題・問題点については先に解決しておくべきこと。
解決出来なければ、代案を用意しおくこと。


■業務執行にあたってのメリハリとは


一つ一つの仕事をこなしていく中で、どの仕事も同じ丁寧さと、同じ時間と方法で行うことは、多種多様な業務をこなす上では不可能に近いことを認識すべきである。

ポイントを抑えて置くだけでよいこと、深く丁寧に仕上げなければならないことを判断すべきである。


大きなプロジェクトの場合は、発注先の外部会社のスタッフとともに業務遂行する場合がある。
発注先会社を使う場面は専門的な分野のことが多くある。

その場合は、新しい知識、経験、ノウハウを吸収できる絶好の機会であることを認識すべきで、専門的なことはわからないとして避けることがないようにすることである。
確かに、専門的な実行作業はできないかもしれないが、どのように、どんな考え方で行うのかは理解しておくことである。
そのことにより、発注先会社のスタッフとのコミュニケーションもよくなりそのプロジェクトは円滑に進みやすくなる。


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ショッピングセンターシステムのリプレース [情報システム]

ショッピングセンターのシステムは、百貨店、スーパーなどの大型小売業のシステムとは全く違う。
また、不動産賃貸業のテナント管理システムとも異にする。

その仕組みは、ショッピングセンターに入居する店舗の売上報告管理から賃料請求とクレジット決済システムがメインとなっている。

その構成は、テナントに設置するクレジット端末またはクレジット機能を内蔵したレジとそれを統合しクレジット会社から決済を受信するサーバーそしてテナント売上管理・賃料請求管理システムを搭載するサーバーで成り立つ。

ほかに、リアルタイムにポイントサービスを行っていればポイント管理サーバと顧客データ管理サーバーが必要となる。

店舗に設置する端末システムから、事務処理システムまでを運用していくうちに環境の変化によりシステムは陳腐化していくことから、システムリプレースが必要となる。

■リプレースのねらいとして

・システム経費をダウンさせつつ、業務をさらに効率化する。
・SCの運営管理を見直して業務のクオリティを向上させる。
・システム利用範囲を拡大させてSCの売上増加に貢献する。

という前向きな改革を行っていくのである。

■リプレースの現状

しかし、多くのSCはシステムリプレースの動機は残念ながら前向きな発想ではない。
導入しているサーバー、端末などの老朽化により保守期限となることからリプレース行うというだけにとどまり
システムリプレースをきっかけに、業務の見直しを行わないのである。
それは、今までの業務をそのまま踏襲するだけになり、運営管理の発展と進歩は見られないことになる。
また、システムコストはリプレースのたびに増加するだけではなく時代に取り残されてしまい企業競争力は低下していく。


業務運用を見直さずにシステム追加、変更を行うことは
システムの形を複雑化し、
事務処理を効率的に行うはずのものが、処理の停滞、業務時間の延長などが起こって、
何のためのシステムかわからない状態となっているケースが多々見られる。


■リプレースの検討要素

システムリプレースにあたって考慮すべき点は多々存在するが基本的な要点は3点に絞られる。

第一にシステム対象としている事柄は、有効に機能しているか。
 機能していない場合はその原因は何か、またその事柄は本当に必要なものか。

第二にシステムで保存しているデータは有効に利用されているか。
 無駄なデータはシステムを複雑化し業務を増やす。

第三にシステムの投資と利用効果はバランスしているか。
 システム過剰投資はないか。

■事例としてよくあるケース


①システムベンダーから、システムの機能の説明を受けて多機能のシステムを導入するケースが最も多く見られる。

導入した機能を使いこなすには、導入前の準備と日々の運用にかかってくる。
また、コストも高くなる。

②先を見すぎたシステムの導入

先を見すぎて、現在では使わないシステムまで用意してしまうことである。
いわば、考えすぎの導入である。
今の段階の技術で、将来必要であろうから作りこんでしまうことである。このことは、システムの過剰投資につながることが多い。
ITは日進月歩で、進化しまた変化していくので3年以上先のことは、そのときに対応していく考えかたで導入することが適切である。

③システムに対しての過剰な期待

これもよくあるケースである。
たとえば、店内案内のためのデータ(テナントの商品情報、施設のイベント情報)と広告宣伝の情報をデータベースという言葉で、すべて一元管理できるだろうという考え方である。
それは、データ名は同じでも、用途・更新のタイミング・情報の質・内容が違うのである。
もし、一元管理を行えば其々の用途目的に沿わないため結局、システムのための業務が増加してしまう。
このことは、システムを使わなくなるかシステムのための仕事を行うかのどちらかを意味する。

もうひとつは、全ての事柄をシステム化しすぎる場合もある。
システム化をして利用するより、人手で対応したほうが効率的な場合もあることを忘れてはならない。


④システムへの無関心と低い評価

③の真逆のケースである。
システムで瞬時に行えることでも、昔ながらの手処理で人手を使っているケースである。
たとえば、インターネットバンクで一括振込みできるのに手書きで振込み依頼書を書いて銀行の窓口から振り込むことをやめない担当者である。

いずれにしても、システムを正しく認識して利用していかないということは、会社にとって大変な損失を与えていることである。

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繊研新聞 特集 SCサポート座談会 [その他]

繊研新聞 2017年8月10日(木)特集記事 7面 に掲載されました。

特集 16年度 SC売上高ランキングが掲載され、SCサポート座談会特集ページに
SCキューブのSCWARE シリーズ の SCWAREテナント管理システム、SCWARE売上分析システム、WebSCマネジメントシステムが紹介されました。


画像をクリックで拡大できます

繊研新聞紙面.JPG
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SCとインターネット通販 [SCの運営管理]

2017年6月14日(水)の日経新聞に米商業モール苦境の記事が掲載された。
国土面積、習慣、歴史、人口の違いはあるが、ショッピングセンター(SC)に関しては日本よりアメリカは10年ほど早い進化を遂げていると感じる関係者も多いことだろう。
記事はモールの核テナントである大手百貨店がネット通販に顧客を奪われ相次ぎモールから撤退しており、米小売の今年の閉鎖店舗数が8000店を超えるとの推計もある。

4年ほど前にインターネットとSCの関わり を投稿したが、我が国のインターネット通販は定着し、家電、衣料品、雑貨などの物販売上はSC売上に大きく影響を及ぼす状態が拡大している。

■1つの視点では
SCデベロッパーは物理的空間をテナントに賃貸するビジネスであり、アマゾン、楽天市場、ZOZOTOWNなどのインターネット通販は仮想空間に小売り商品や業者をいれて販売するビジネスで、ある意味、ビジネススタイルは同様なライバル関係とも言える。

これからのSCデベロッパーは、単なる区画賃貸だけでは生き残れないことは、米国のSC動向から見ても明確である。

■インターネット通販は
地域、時間は関係なく販売するが、商品説明や販売する側と購入する側のコミュニケーションは無機質で比較的薄い。
SCは、来店顧客に対してのサービス、そして居心地のよい空間を提供し、消費者は安心してショッピングやサービスを受けられることが強みである。

■SCデベロッパーは
インターネット通販の進展そのものを受け入れて、SCの強みである地域貢献と来店顧客へのFace to Faceの心のこもったサービスを継続して手掛けていくポジティブな努力が必要であることも共通認識ではないだろうか。
また、テナントミックスは従来型を破った思い切った企画を行い研究し続けなければならないだろう。
しかしながら、絶対的な人手不足という外部環境もSCにとって逆風である。テナント販売スタッフもデベロッパー運営スタッフも定着に苦戦しているSCも少なくないようである。

この状況を打破する働き方改革での生産性向上を実現するシステムがWebSCマネジメントシステムであり、競争社会で生き残るための強固な財務体質へ貢献するSCWAREシリーズの一つであることを最後に付け加えたい。

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